提要
根据监控显示，2月广州网签一手住宅面积40.17万㎡，环比下跌52%；共计3653宗，环比下跌53%。
受春节假期影响，2月前两周（2.4-2.10）、（2.11-2.17）分别仅成交21、744宗，拖累2月整体表现。
广州中原研究发展部认为
除假期原因外，导致成交下滑的原因还有：
一.增城、南沙等热门项目集中在去年第四季度推货，踏入2019年（1-2月期间）基本以销售剩余货量为主。
二.市场料大湾区规划纲要出台，部分项目先“按兵不动”，待重磅规划正式出台后再调整推货节奏及定价。
以南沙为例，在大湾区规划出台的周末（2.23-2.24），黄阁、金洲板块部分项目随即“借东风”加推，成交情况理想。
受规划利好刺激的增城、黄埔亦陆续推货，由于网签数据存在一定延后性，预计“大湾区行情”将于3-5月体现。
新批供应
5003宗！同比涨1.4倍
外围区项目备足弹药应对“3月小阳春”
春节月历来为一手供求淡季，虽然今年2月一手成交表现不佳，但新增供应量却比2018年同期大幅增加1.4倍，达55.31万㎡，累计5003套单位将投入市场。
从供应时段来看，30.01万㎡（2963套）单位集中在节前批发，获批项目集中在从化、花都、白云三区，其中花都大盘雅宝新城一次性获批15.26万㎡（1410套）单位。
就1月至今供应情况来看，花都、从化等北部地区供应量较往年明显增加，预计在14/9号线加持下，将吸引更多买家关注。
春节假期后，2.11-2.25累计获批25.3万㎡（2217套）单位，该时间段批发项目基本集中在增城、南沙两区。
其中增城项目长岭时光花园获批5.75万㎡（583套）单位，据了解该项目位于石滩板块，周边有碧桂园豪进左岸、绿湖国际城等一手住宅，均价1.3-1.5万元/㎡之间。
此外，增城朱村板块的云溪四季、科慧花园等热盘亦累计推出3.35万㎡（347套）单位；
受大湾区利好直接刺激的南沙区，本月底南沙保利城、越秀滨海新城两盘“借势”加推，累计获批3.65万㎡（378套）单位。
成交情况
南沙表现稳健，跌幅维持15%以内
供货减少导致增城跌75%
凭借春节假期后成交强势回升，南沙本月成交6.52万㎡，环比下跌14%，成为除海珠区外表现最稳健的区域。
相比之下，另一热区增城受春节月影响则相对明显，其2月成交7.73万㎡，环比下跌75%。
广州中原研究发展部认为，由于去年第四季度集中消耗，踏入2019年增城供货出现“结构性紧张”。
尤其朱村、新塘、永和等较受市区上班族欢迎的板块，以销售往期剩余货量为主。
另一方面，虽然增城近2年保持平均100万㎡商住用地供应量。但该部分用地包含大量定向企业配建要求（如富士康科技小镇地块、新世界地块）。
同时，供地集中在荔城、中新镇等距离广州市区较远的板块，故实际市场需求较大的板块可售货量不多。
建议对13/21号线沿线项目有意的买家适当加快入市步伐，避免过分等待导致购房成本增加。
库存状况
受成交回落影响
全市库存时隔半年重上10个月关口
由于本月成交量下跌明显，导致全市消化周期时隔半年重回10个月以上水平。
但就2月末南沙、增城等热区实际成交情况来看，预计“春节月”影响结束后，库存周期将会呈回落状态。
从各区情况来看，由于后续供给不足，海珠、天河两区库存周期呈现持续减少趋势，分别仅剩下4.7个月、2个月。
相比之下，荔湾、白云得益于近年供地相对较多，库存周期爬升至全市平均水平；
此外，黄埔区库存随着科学城、长岭居、知识城板块供应增加，消化周期提升至6.8个月水平。
个盘表现
番禺、南沙、黄埔及增城包揽8盘
本月热盘主要集中在节后成交，大湾区规划公布前后，南沙、增城等区项目成交提升明显；
尤其对于南沙项目而言，不少买家担心大湾区规划将带动区域涨价，纷纷加快入市步伐，就0榜单来看，越秀滨海新城及南沙塞纳河畔成交分列二、三位。
另一方面，与南沙通过4号线相连的番禺亚运城录得266宗成交，为2月成交量的个盘。
由于该盘成熟配套加上交通通勤优势，可“左右逢源”来往市区及南沙金洲等区域，加上供应量充足，备受买家关注。
广州中原研究发展部认为，大湾区规划作为国家发展大计，对广州居住价值的刺激将是长期性的，作为内地九市中提及频率的城市，广州发展空间不言而喻；
本月成交热盘集中在番禺、南沙、黄埔、增城4区，可说明部分买家已积极往大湾区主要受益版块靠近。
后市预期
大湾区利好刺激“新市场机遇点”
项目供货力度加大
去年第四季度以来备案价制度优化，一定程度上已促进市场气氛活跃；当前，大湾区规划公布将为南沙、增城、黄埔等区域带来新的“市场机遇点”。
从2月下旬推货以及3月开盘计划来看，今年房企推货信心较去年强，部分中高端项目、大户型项目积极入市体现了房企对于广州买家购房潜力的认可。
由此可见，今年3月一手楼市“基本面”较2018年积极。
另一方面，广州中原研究发展部认为今年3月小阳春市场能否“爆发”，关键仍在于买家，其对于经济大环境、重磅规划的信心将直接影响市场表现。
广州中原研究发展部2019-03-05 11:02:43
