文｜邓浩志
海南省政府日前出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》（以下简称《意见》）。
《意见》对不同情形的存量商品住宅用地，提出四类处置措施。
一、土地用途改变。市县政府可以通过依法调整规划、增加容积率、改变土地使用年限、退还土地差价等措施，鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设。
二、土地置换。允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途的建设用地。
三、转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设。
四、依法有偿收回。对存量商品住宅用地依法有偿收回，有偿收回的补偿金额不低于土地使用人取得土地的成本，并综合考虑其合理的直接损失，参与市场价格确认。
评：
1、 海南房地产市场自2017年自全岛限购、限外后，楼市立刻跌入冰点，成交量比未限购前下滑近9成，房地产市场、房地产行业几乎在一夜间被政策从海南身上“切除”，所以项目，房企，周边企业，从业人员等统统被“放逐”。房子卖不动，新项目不敢动工的情况在海南非常普遍。政策是否过于“暴力”？是否矫枉过正？是否已经充分考虑到海南的自身特性？多个问题一直备受争议。
2、 近期近30个城市对楼市政策进行了微调，总体以适度放松为主。而海南楼市经过近两年的高压，行业、市场都在猜测是否会对矫枉过正的政策予以修正，但从目前的表态以及公布的新政看，海南是顶着舆论、行业、经济等多方压力，继续坚持极为严苛的调控政策，今年海南随大流微放松的可能性也已越来越小了。海南楼市在2019年很可能将继续低迷。
3、 《意见》虽然提出的四类处置措置，对解决当前海南楼市存量项目问题帮助不大。
首先，和第三条。产业项目在我国就是“稀缺资源”，各地方政府都在以极为优厚的条件进行争夺。高附加值产业，海南竞争力远不如一线城市，甚至比不上诸多的省会城市；制造业，海南没有基础，也没人口，没成本上的优势；高污染行业，也不符合海南的定位。对房企而言，这是一条极为狭窄的小道，最终能从这里“逃生”的，注定需有百分之一的好运气。
其次，转换其他性质用地，除了住宅，无非工业、商业、办公、旅业。工业刚说了只是“小路”，而商业、办公、旅业就更难了，这三类物业类型都过剩，海南自不例外；另外这三类物业通常都需要足够的人口基数，住宅都卖不动，以上三类型的销售及经营难度自然更大了。
最后，是第四条退地，这是可行的。目前海南的项目基本是一直耗着，持续亏损，拖一天亏一天财务成本，管理费用等等。如果项目能退，至少立马止损……。
当然这里还有三个问题：
一、能退的只是没有开发的部分，已经开发或正在开发的，仍然是个无底洞，仍然需要想方设法将其“处理”掉；
二、除了已经过户的土地外，还有许多在孵化的还没实现过户或者挂牌的，这些项目自然也投入了不少，只能认倒霉了；
三、谁保证这个政策会一直坚持？如果哪天突然又放开了呢？退地的岂不亏大了？虽说最近反复强调政策要有连贯性。但，领导也会变的啊！
综合情况看，海南无论是房地产业还是楼市，形势仍旧不明朗，不乐观。目前并没有较好的新路径供大多数房企撤退或转移，留在原地的也只能继续无休止地耗着。对于业主而言，必须做好今年的房价继续下跌的心理准备；对于有购房需求的候鸟而言，现在也找不到进入的“缝隙”。变局，可能得从人开始。
邓浩志2019-03-26 09:19:25
