提要
5月18日，番禺钟村片区再推宅地，起拍价为33838元/㎡。
这宗地块临近火烧岗填埋场，距离万博CBD也不近，为什么设立这一起拍价，小研君也看不懂，最后给大家留了投票环节，大家可以发表一下意见。
番禺易兴DHJ15-01踩地报告
一. 地块基本信息
该宗地块紧邻新光快速路，总占地面积4.64万㎡；建筑面积为36935㎡；
起拍总价达10.47亿元，楼面价至33838元/㎡（扣除政府回购部分面积）。
即使以底价成交，其楼面价亦超越2016年五矿拍下的南草堂村地块（目前五矿万樾台项目）30711元/㎡的楼面价，成为番禺地块新亮点。
另外，需要指出的是，本次出让地块容积率从《2019年广州供地蓝皮书》规划的3.0下调至1.01
旨在把项目定位从刚需自住往高端改善转型，未来产品开发或以低密度联排、叠拼产品为主。
广州中原研究发展部认为，在2019年土地市场回温的趋势下，开发商对于番禺优质地块的追逐越来越激烈，溢价情况越发常见。
去年中铁建以楼面价23419元/㎡（溢价率18%）竞得美塑料厂地块，而今年4月，龙光更是以溢价45%的代价拿下市桥西横江地块。
由此可见，房企对于番禺发展潜力有较强的信心
二. 地块四至及现状情况
番禺易兴DHJ15-01地块位于钟村片区，紧邻新光快速路。
广州中原研究发展部实地调研了解，地块的西侧与金山谷花园、富豪山庄隔路相对，未来可实现配套共享；
北侧则邻近金山工业园区；而东侧被周边村落、厂房所包围，居住环境略显脏乱。
据广州中原研究发展部实地调研了解，番禺易兴DHJ15-01地块目前处于围蔽状态。
内部尚未进行平整处理，地势相对平坦，现场被大面积植被、丛林覆盖。
另外，地块东北侧有高压线路穿过，开发时需对高压线进行合理保护和利用，这对日后项目景观条件可能会造成一定影响。
三.周边配套情况
交通方面，番禺易兴DHJ15-01地块所在区域道路交通便利。
邻近新光快速路以及广明高速，可接驳南沙港快速、东新高速等，可贯穿万博、市桥、思科等多个重点规划商圈。
但公共交通方面则略显不足，若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳地铁，约20-30，且班次较少，公共交通出行有一定的局限性。
但未来22号线祈福新村站建设完成后，可适当填补板块通勤配套不足现状。
生活配套方面，番禺易兴DHJ15-01地块周边生活配套主要以村级配套或楼盘底商配套为主；
而中大型的商业配套主要集中在2-3公里开外的祈福、万博商圈。
但教育资源方面则相对齐全，里仁洞小学、华南碧桂园小学、香江育才实验学校等多所优质学校坐落，可满足业主子女的教育需求。
地块整体市场价值分析
多个重点规划区辐射，项目前景可期
目前地块项目所处板块“旺中带静”，处于番禺多个重点规划片区核心。
1公里覆盖天安创意园，3公里内覆盖汉溪长隆地铁站、万博商务区
东南侧5公里为市桥商圈，生活、教育配套完善
8公里广州南站商务区，10公里东北侧为思科智慧城。
因此，日后可承接多个规划区的建设规划利好，板块潜力大。
另外，距离项目地块1公里左右的里仁洞村目前旧改进展良好，已有超97%的村民同意更新改造，引入合作企业。
若未来旧改成功落地后可吸引人口流入，大幅度盘活片区活力，拉动项目板块价值的提升。
地块未来风险分析
1．项目楼面地价高企，客户接受度未明
易兴DHJ15-01地块周边大盘林立。
地块西侧钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个成熟社区盘踞。
目前三个项目均价集中在2.5-3.2万元/㎡，一手主要为祈福缤纷汇，价格为4.5万元/㎡。
需要指出的是，本次出让地块仅“起跑价”已处于3万+高位，意味着未来产品售价将在6-6.5万㎡左右，高于周边楼盘售价的1-2倍。
而片区楼盘以刚需大社区为主，客户多以刚需、置换等需求群体居多，与项目的产品定位有所差距。
因此，未来产品入市是否适合该片区仍是未知之数。
相反，若该项目入市后，将对周边一二手项目产生“反作用力”。
预计未来对提升钟村板块的楼市价值将起到一定作用。
2.周边环境差，缺乏“云山珠水”豪宅概念
易兴DHJ15-01地块的楼面价、限高、容积率等多方面因素局限产品将高度倾向于打造高端产品
但其高端定位与外部居住环境因素有所矛盾，或成产品“减分项”。
一方面，地块距火烧岗大型垃圾填埋场仅1-2公里距离，存在较严重的空气污染问题；
另一方面，地块周边以城中村为主，居住环境略显脏乱。
同时，周边聚集了金山工业园、制纸、印刷等多家厂房、园区等，周边货车出入相对频繁，缺乏广州传统豪宅的“云山珠水”环境概念。
因此，房企需重点关注自身小区园林和绿化的建设，弥补周边环境不足的缺陷。
3.项目竞争实力弱，番禺高端盘去化一般
从规划定位情况来看，现时项目主要的竞品楼盘为金地壹阅府以及五矿万樾台两大高端项目。
其中，金地壹阅府由于地处万博CBD核心位置，周边多个大型商圈覆盖，市场竞争实力最为强劲，但去化率亦表现平平。
而五矿万樾台则在今年2月份推出超低容积率的纯别墅产品，其绿化率高达65%,建设容积率仅0.6，目前均价大概在80000元/㎡。
据统计，目前五矿万樾台仅有1宗完成网签。
由此可见，高端别墅产品在番禺并非十分“吃香”。
再加上项目无论是区位条件，还是周边配套不具备明显优势，市场竞争实力较弱。
因此，未来面临的销售去化问题可能会更为严峻。
地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对番禺易兴DHJ15-01地块的SWOT分析如下:
综上所述，本次出让的番禺易兴DHJ15-01地块交通网络完善，可直接接驳多条交通主干道。
加上未来地铁22号线的打造可弥补片区公共出行的不足。
整体而言，项目出行便利程度相对较高。但项目亦存在主干道噪音、垃圾填埋场空气污染等严重问题待解决。
另外，需要指出的是，本次出让地块起楼面价达33838元/㎡，为番禺土拍新亮点地。
此外低容积率、限高等问题亦大大局限了产品往高端改善方向打造
但项目区位条件、居住环境并无明显优势，客户接受度如何尚未明朗。
关于这一宗地块，各位读者认为它值33838元/平吗？
广州中原研究发展部2019-05-27 14:19:15
