提要
2019年上半年广州一手住宅市场情况比去年同期明显改善，市场活跃度有所提高。
本篇将从整体市场供求、市场特征、各区/板块/个盘等多维度回顾上半年广州市场发展走势。
整体市场分析
买家积极入市，成交面积同比增近3成
2019年上半年广州一手住宅网签面积449.31万㎡，同比上涨26%（成交42019宗，同比上涨28%）。
图表 1 2014年至今广州一手住宅半年度网签量
得益于去年四季度以来一手市场环境优化（包含备案价优化、房贷利率下调、各区加快新批、网签等措施），市场活跃度较2018年同期明显提升。
此外，春节后土地市场升温、大湾区规划正式落地等利好，亦为市场打下“强心剂”，买家入市态度更加积极。
但需要理性看待的是，综观近6年同期，该“成绩”仅排在第四位。
对比2016、2017年，成交差距在万宗以上。
因此广州中原研究发展部认为，今年市场只是回暖，难言火热。
图表 2 2014年至今广州一手成交走势图（单位：万㎡）
全市一手住宅均价稳定在2.7万元/m2
根据广州中原研究发展部监控显示，广州上半年一手市场均价为27364元/㎡。
基本与去年年末价格持平，保持稳定。
图表 3 2019年上半年广州各区均价一览
每月成交走势
“三月小阳春”冲高，五、六月“归于平淡”
广州中原研究发展部认为，上半年一手市场走势可分为4个阶段。
图表 4 2019年1-6月一手住宅成交量走势
阶段为1月，得益于去年11月备案价优化，番禺以及中心六区普遍在去年12月落地制度，房企抓紧“冲刺业绩”的最后机会。
包括亚运城、珠江铂世湾、广钢保利碧桂园·公园大道、中海花湾壹号在内的项目“抢滩”加推，从而刺激1月成交走高。
第二阶段为2月，虽然“春节月”为传统市场淡季，但今年2月意义“非同一般”，直接为后市“蓄能”。
2月18日，重磅规划《大湾区规划纲要》正式公布；
2月28日，天河出让黄埔大道东646号地块，“宇宙中心”天河时隔4年再次挂商住地，吸引各路房企争抢，最终地块以高溢价出让，市场热度随即从一级市场辐射至二级市场。
第三阶段为3-4月，在大湾区规划以及地市利好加持下，房企“借东风”推货。
南沙、增城等与大湾区概念密切的区域供求活跃，直接刺激3-4月成交走红，其中4月份网签面积推高至94.95万m2（8996宗），为2019年上半年峰值。
第四阶段为5-6月，五一前夕，高层会议重申“房住不炒”。
五一过后，住建部对佛山、苏州等楼市过热城市“亮黄牌”警告，向市场释放“严管不懈”的信号；
因此，虽然今年五一整体推货量大增，但房企各类优惠噱头减少，推货相对低调；
图表 5 上半年各月成交情况及大事记
整体供应
近6年同期第二低位，土地转化项目速度放缓
2019年上半年广州新批供应面积386.67万m2，同比下跌8%。
近六年同期仅高于2017年上半年（364.28万m2），供应“后劲不足”一定程度上对5、6月市场走势造成影响。
广州中原研究发展部认为，供应放缓与“土地项目转化”效率降低有关。
图表 6 2014-2019年同期新批面积一览
虽然2017年起广州加大整体土地供应力度，但过去两年住宅地供应中包含纯人才公寓地、产业园自持地、定向销售对象地。
加上房企竞配建、竞自持部分，“分散”了可投入市场住宅的规模。
另一方面，近年供地多集中在各区“边缘板块”。
即生活配套尚未起步，交通通勤条件有待改善且远离市中心的片区；
以增城为例，2017年起供地集中在中新镇、荔城、永和等板块。
由于拿地房企担心市场接受程度，因此投入市场以“小量试水”的模式供应。
买家对此类偏远项目的偏好程度一般，房企放慢开发节奏待配套成熟后再大规模推货。
此外，过去供地中有不少“高价地块”，时至今日其盈利价格仍与市场实际有较大出入。
“有价无市”亦促使这一部分拿地房企放缓开发节奏，等待价格到位后再推。
相反，备受买家追捧的板块如番禺亚运城、南沙金洲-蕉门河、黄阁、增城朱村等，“供求相互产生积极作用”，推货效率处于高速运转状态，因此市场活跃较高的仍是“老面孔”区域大盘。
市场供求比
从“供过于求”过渡至“供不应求”
上半年广州市场出现“供不应求”的情况，回顾近6年供求表现，2014、2018两个楼市“冷年”均“供过于求”。
而2016-2017热年阶段则表现出“明显供不应求”。
而2019年情况与2015年相类似，属于“供过于求”过渡向“供不应求”的“冷转热年份”。
图表 7 2014-2019年广州供求情况对比
图表 8 2014年至今广州供求比情况
广州中原研究发展部认为，2015年市场走势对判断今年整体市场运行情况有一定借鉴意义；
假如今年下半年供应增加，或将刺激市场成交大幅提升。
从各月情况来看，上半年新批“波峰”为一月。
累计新批面积85.21万m2（8341宗）主要原因为房企春节前业绩冲刺，加上调控优化加快预售证发放速度，刺激一月成交走高。
2-6月供应量基本徘徊在60万m2/月（5600宗）的水平。
其中4、5月因应传统旺季，供应相对较多，刺激供应突破60万m2/月关口，5月更是接近70万m2（6430宗）。
但对比传统供应“热年”如2016年5月（102万m2，10199宗），差距在30万m2以上。
广州中原研究发展部认为，新批供应能力减弱一定程度上影响了成交“反弹”势头。
图表 9 2019年上半年广州各月一手住宅供应情况
整体库存
库存四上10个月关口，消化速度放缓
由于成交波动，上半年全市库存消化周期4次突破10个月关口，且上半年末定格在10.6个月的半年高位；
而去年下半年库存基本稳定在10个月以内，由此说明一手消化速度有所放缓。
图表 10 近一年广州库存及消化周期变动
分区域市场分析
图表 11 2019年上半年广州各区一手住宅供求量价情况
区域供应
外围多区放缓，荔湾、白云迎来“供货潮”
今年广州一手供应放缓，“重灾区”在除花都外的外围4区。
图表 12 2019年上半年广州各区一手住宅供求量价图
其中番禺上半年新批面积21.8万m2，同比下跌37%，供应减少幅度显著；
对比去年同期，该区大盘祈福缤纷汇今年“零新增供应”，故上半年仅依靠亚运城凭一己之力供货；
根据广州中原研究发展部监控显示，亚运城上半年供货14.9万m2（1164宗），占番禺68%供应量。
其余如珠江铂世湾、广地花园等处于新开盘阶段，供应偏少。
南沙与番禺供应情况类似，该区今年上半年新批面积50.6万m2，同比下跌21%。
与去年相比，大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城供应能力基本持平（2019年上半年累计19.3万m2，2018年上半年18.8万m2）。
但2018年热盘保利星海小镇今年进入销售尾声，另一新盘保利半岛以顺销为主。
新增供应放缓，导致上半年南沙仅依靠金洲两个大盘支撑。
此外，天河受牛奶厂板块进入销售尾声影响，供应量下跌56%，当前该区仅依靠兰亭盛荟、珠江花城两个项目支撑供应。
另一方面，得益于中心区备案价优化以及商住地转化，荔湾、白云两区供应“逆市增长”。
其中荔湾新批面积29.9万m2，同比增加33%。
从去年12月末开始，广钢南区保利碧桂园·公园大道、保利东郡等全新盘相继入市，带动区域成交；
此外，茶滘板块的保利·花海湾、大坦沙板块的悦江上品、凯德双桥8号亦积极加推， 荔湾整体迎来“供应大年”。
此外，白云上半年供应面积达16.2万m2，同比增加32%，随着近年晋升为“供地大区”，未来白云供应将持续增加。
区域成交
9区同比上涨，增城“无悬念”排头位
上半年广州一手市场回暖，除天河、黄埔因热点板块供应不足成交回落外，其余9区表现出彩。
其中增城成交131.3万m2（12687宗），“无悬念”蝉联全市成交大区。
该区大盘科慧花园成交20.47万m2（2237宗）占区域16%的成交，此外永和、新塘等板块亦表现活跃。
南沙得益于大湾区利好带来的产业、基建利好，得到越来越多买家关注。
此外，由于近年出让地价格提升，加上核心板块（如金洲-蕉门河、黄阁等）供地偏少，不少买家担心后市价格变动，加快入市步伐。
此外，由于中心区优质板块除广钢外相对缺货，不少中高端置业需求转移至番禺大石、华南等板块，刺激番禺整体成交。
上半年藏珑府、珠江铂世湾、星河湾半岛、金地·壹阅府四个中高、高端项目成交表现不俗，累计成交4.59万m2（335宗），平均每个项目成交1.15万m2单位（约84宗）。
除番禺外，包括黄埔科学城、荔湾广钢、天河东圃等“中高端项目成交强势”，为上半年重要亮点，广州中原研究发展部认为，其主要原因有三：
首先，去年四季度备案价制度优化，释放了大量中高端供求，成交增多标志着被“压抑”多时的改善需求逐步回流。
其次，中高端板块占据着各自区域“最优资源”，生活配套成熟、近地铁、近商务区产业园是其普遍特征，买家加快对此类物业购置，即认同片区价值。
最后，中高端项目主要由中高收入人群，新入户人才购置，此部分成交增多，意味着广州近年“广纳人才”“产业升级”带来实质性作用。
越来越多经济能力强，希望扎根广州的买家“涌入”市场，带动高层次成交。
区域库存
黄埔、增城库存得到补充
由于上半年中后段成交稍有回落，大部分区域消化周期有增加趋势。
年初缺货严重，消化周期曾不足5个月的黄埔、增城得到有效补充，消化周期提升至6.3、7.8个月。
但另一热区南沙，由于3-4月成交猛增，加上部分热盘供货能力减弱，导致库存减少，该区消化周期从一月末的14.7个月，下跌至最近9.4个月。
图表 13 2019年6月底广州各区一手住宅库存
十大板块市场分析
广钢、黄阁增幅强劲，“科学城”成黑马
十大热门板块中，金洲-蕉门河板块由于大盘货量足+重磅利好带动，成交总量、增幅均表现优异。
而朱村、永和两个板块虽然总量大，但增幅同比增长不足10%。
由此说明两个板块“吸客能力”有所减弱。
其中朱村主要原因为除科慧花园外，其他项目新推货不多，以顺销为主，对买家的吸引力降低；
而永和则由于配套建设相对缓慢，加上增城“备案价优化”问题解决，不少买家转投其他板块。
此外，今年上半年出现明显“板块迁移”现象。
花都区府、奥体黄村两个板块由于近年可售项目减少，成交同比大幅下滑；
而“韬光养晦”多年的科学城板块，在保利罗兰国际、科城山庄等项目推出新组团的带动下，成为上半年一手市场“黑马”。
图表 14 2019年上半年广州十大热点板块一览
十大成交热盘
东/南区域包揽，刚需大盘吸客能力强
上半年广州十大热盘，黄埔、增城组成的“东区”六盘上榜，而南沙、番禺组成的“南区”四盘在列。
图表 15 2019年上半年广州十大热盘
下半年展望
楼市调控“严管不懈”稳预期，市场延续“理性”
今年基本面环境可分为两个阶段，以五一为节点。
1-4月土地市场出现升温迹象，部分一二线城市通过优化人才、落户措施，间接使房地产市场出现“转热”苗头；
为“稳房价、稳地价、稳预期”，五一前夕，高层召开会议，重申“房住不炒”指导思想。
五一假期后，住建部对市场过热城市“亮黄牌”，热点城市苏州、西安升级限购，由此可见高层对于楼市调控“严管不懈”。
从广州表现来看，5-6月土地市场略有降温，出现了流拍、中止出让地块，多宗地块以低于10%的溢价出让，一手市场成交于5月后回落。
预期下半年楼市基本面维持严管基调，保持现有稳定环境，市场买卖双方将保持理性态度。
另一方面，广州中原研究发展部认为，决定下半年成交走势的重要因素为“新批供应量”。
上半年买家购置热情明显提升，但由于热门区域供货能力减弱，买家未能“中盘”，从而影响整体市场表现，假如下半年供应增加，可进一步提升买家入市欲望。
广州中原研究发展部2019-07-02 21:29:32
