重投资轻管理？房企生存逻辑要改了

文｜邓浩志

上半年统计显示房企利润增速放缓，之前房地产业最最主要的利润既不是产品溢价，不是管理水平，也不是服务增值，更不是互联网思维下各种大开脑洞的盈利模式，而是最简单的依靠高速的土地溢价。最近土地溢价总体放缓了，部分城市停滞了，甚至有下滑的，所以房企的盈利能力就统统暴露了。未来多数城市都不见得有多数土地溢价空间，所以更多房企利润下滑将是趋势。

不能通过自身经营管理获得稳定的房企不是真正的好房企。过去地价不断上涨，谁买得多，谁就赚得多；谁胆子大借钱买得多，谁就可以实现爆发式增长。但现在这个逻辑虽然还在小部分地区管用，但就而言，过去的爆发式土地增值已经是不存在了。至少广大的三四线城市如此。而就算仍有溢价空间的重点城市群，也会因为普遍的看好前景，而使得地价在拍卖时已经部分透支了未来的增长量。所以土地溢价只会越来越少。

没有了土地溢价，房企能不能赚钱就靠专业能力了，产品能不能溢价？管理能不能节约成本？服务能不能创收？这些将成为性房企竞争的未来核心。过去部分房企更像是投资商而非开发商，他们把主要的精力都放在在融资，拿地，判断政策走向上。节奏把握对了，低买地，高买房，产品再差劲也能实现快速扩张。未来由于土地溢价减少，房企必须减少投资者的心态，回归到“开发”的属性上，多练内功，尽量提升效能。

关于“练内功”，早年业内也是提过几次，而且每逢市场低迷都必提，但由于地产的周期性运动，再次到来的地价上涨大潮又把问题给掩盖了。所以部分房企被行情推着一波一波往前走，也没真真正正在内功问题上下多少真功夫。结果是产品10年下来没有多少进化，管理还停留完成基本职能上，盈利模式创新更是裹足不前。当然这里也有些正面的例子，比如龙湖、万科这些，无论产品、服务还是盈利创新，真是一年一小变，几年下来积累的差距已经非常大。

我的判断，中国楼市已经彻底告别大的波动式市场行情了，再也难有地价一年飙升100%的情况了。未来更多是重点城市群稳步小幅上升。以地产开发领域获得高额土地溢价是一去不返了，所以房企必须加快练内功。而选地产股，就要选专业能力强的。至于买房到未必要选够专业的，性价比高即可。