文｜邓浩志
北京成交首宗集体用地建设共有产权房地块，消息是9月的消息，已经不是新闻了，由于被刻意低调处理，所以很多业内人士都没注意到，包括我。但这可是非常重要的尝试，意味深长。北京为集体用地进入商品房市场开了个口子，他既代表了中央对一些“红线问题”的新的大胆尝试，未来是否还会有更多这样的案例在各地复制？未来支持房价长期上涨的最最基本逻辑是否还存在？都值得我们提前思考。
1、 房价持续上涨的逻辑受到了挑战。
之前官方口径已经多次提到要实现多渠道供应，但就商品房市场而言，我国土地一直只有国有用地一个途径。因为土地供应是官方垄断的，所以才有了大城市土地“永远”供不应求的不解之矛盾。还有，大城市商品房用地供不应求，但大城市房租并不高了，这是因为大城市都有大量在集体用地上的小产权房，他们大量进入到租赁领域，所以才有了房价涨得快，租金涨得慢的现象。所以如果集体用地能广泛地进入共有产权这个半商品房领域，那大城市住房供不应求的基本矛盾可能就此大大减轻，房价“永远”上涨的逻辑可能就此不再有。当然，目前北京的这个还只是尝试，未来会不会继续？会不会推广？这些都不可知。
2、 小产权房从此可能有了新的市场价值。
早在两年前其实就已经开始了集体用地进入租赁市场的探索，但一直以来在集体用地进入交易领域仍然是个禁区。而且，因为集体用地永远不能“转正”，所以其绝不可能拥有商品房的价值，这也是千万不能买小产权房的基本逻辑。但是如果集体用地上的房子可交易，哪怕是只限于共有产权房，那集团用地就拥有了一个可在制定范围内交易的权利。那集体建设用地的身价肯定会出现比较大的提升，而小产权房可能也不再是不值钱的货了。
3、 新尝试会有抗性，不会一帆风顺。
如果集体用地可以建共有产权房，那对所在的村民而言，等于多了一个把集体用地“变现”的渠道，而且地的价值肯定比之前高了，所以他们应该是乐意的。但对城市而言就两看了，首先直接增加更多是半商品房半保障房产品，这对稳定房价将起着积极的作用，甚至如果推出足够大量的集体用地上的共有产权房，大城市房地产市场可能将从此结束供不应求的局面，这将利于民生和产业。但是当前地方无论是经济增长还是财政，房地产和土地收入都是不可能绕开的一环，如果这类共有产权进入过量，势必引发土地价格下滑。所以集体用地建共有产权房短期内可能不会大面积推开，当然，这已经成为未来住房改革众多选项当中的一种，所以需要密切关注。
邓浩志2019-10-28 12:56:00
