提要11月伊始，广州供地马不停蹄。本次挂地有不少“话题性”热点。其中包括今年“宗流拍地”番禺易兴地块卷土重来，虽然楼面价下调，但地块面积大增，总起拍价已高达55.4亿；此外，上月遭遇“无人出价”尴尬的广氮板块，挂出另一宗商住地，起拍价高达52.7亿；关于本次挂地的前瞻性解读，且看广州中原研究发展部解读。聚焦三大看点看点一：楼面价下调，面积、总价增加，易兴地块顺利出嫁仍存在不少难度易兴地块曾于2019年5月挂牌6月出让，起拍价楼面价33838元/m2为当时广州土拍史上（后被荔湾冷冻厂地块36060元/m2打破），最终地块因故流拍。同时，广州中原研究发展部认为，6月易兴地块流拍可视为广州2019年土地市场“由热转冷”的转折点。自此以后开发商拿地趋于理性，增城、花都多宗“价值与价格不符”的地块相继出现流拍现象；除此以外，2019年下半年至今已有8宗商住地因故中止出让，因此本次易兴地块“卷土重来”依然“迷雾重重”，结局尚不明朗。虽然对比次挂牌，本次易兴地块出让条件中起拍楼面价相对“贴近实际”，由原来3字头下调至2字头，下调幅度达28%。但对比次挂地，本次出让涵盖新光快速以南的“地块三”部分，地块整体面积达13.2万m2，总起拍价达55.4亿，总价比原来“猛增”5倍。众所周知，年底房企处于“回款冲刺期”，加上下半年以来融资渠道一再收紧，部分房企资金流动相对紧张，今年9、10月楼市走势未如理想，房企拿地态度更加审慎。其次，该地块配建要求高（1.6万m2政府房源，配备相应车位数量，大面积绿地、公路配建等），无形中增加建造成本；此外，易兴地块北侧部分（地块一）整体限高仅24米，对于建造设计、产品定位上存在一定难度。根据广州中原研究发展部调研发现，地块的西侧与金山谷花园、富豪山庄隔路相对，未来可实现配套共享；北侧则邻近金山工业园区；而东侧被周边村落、厂房所包围，居住环境略显脏乱。此外，易兴地块距火烧岗大型垃圾填埋场仅2公里距离，该填埋场目前尚未停止运作，故存在一定空气污染问题。即使按照目前易兴地块24268元/ m2楼面价计算，未来盈利售价将处于4.8-5万/ m2水平，对比现时周边房价以及地块自身条件来看，仍存在明显差距。看点二：广氮片区放出大面积地块，但距离地铁、配套稍远，房企如何取舍？10月24日（原定限时竞价日），广氮AT0607113地块出让被紧急“叫停”。该地块直至出让前仍未收到任何报价，“宇宙中心”天河区商住地块面临如此“尴尬”，实属罕见。根据消息称，部分房企认为广氮AT0607113地块面积仅1.8万m2，起拍楼面价高达32000元/m2，“发展空间不足，定价能力不强”，最终放弃竞价。而本次挂出的广氮AT0607084地块占地面积达5.2万m2，满足了“大体量需求”。但起拍楼面价高达34000元/m2，总价更是高达52.7亿元。广州中原研究发展部认为，该价格对于部分中小型房企而言难以“吞食”，预计该地块以吸纳标杆房企为主。但需要指出的是，对比此前挂出的广氮AT0607113地块，该地块相对远离地铁（距21号线棠东站约2.5公里步程）；同时距离棠东商圈、超市存在一定距离，就配套条件而言相对欠缺。因此，面对高价+配套不足，房企如何取舍，我们将拭目以待。看点三：荔湾一手可售库存跌至2019年以来新低，广钢地块成“香饽饽”？广钢板块今年成交表现突出。尤其3-5月中心区土地市场升温、广钢板块部分项目适当“以价换量”，库存消化提速明显；截至10月末，荔湾区一手库存降至60.44万m2，为2019年以来新低，消化周期仅7.8个月，无限接近6个月“红线”，缺货现象明显。另一方面，根据广州中原研究发展部十一调研得知，部分广钢项目正酝酿“调价”，尤其今年第四季度部分标杆地项目即将入市。因此，“缺货”+“高价地项目入市在即”+“土拍热（冷冻厂地块）”或将带动板块价格变动。本次挂出的广钢AF040225-A地块起拍价楼面价为28150元/ m2，价格相对适中。面对板块缺货，广钢板块发展日趋成熟等积极因素刺激，该地块极有可能成为本轮出让中各路房企重点关注对象。挂牌地块分析番禺易兴DHJ15-01地块基本信息该地块占地面积13.2万m2，总计容建面达24.4万m2，起拍价55.4亿；地块需要配建1.6万m2计容的政府回购房，扣除配建部分后，地块起拍楼面价为24268元/ m2。除配建回购房外，该地块需要对1.5万m2绿地用地，0.7万m2道路用地以及幼儿园进行无偿配建。值得一提的是，该地块采取“竞自持+摇号”的方式竞拍。当两个或以上企业参与竞价时，将直接进入“竞自持”环节，增价幅度为5%（扣除政府回购房源后建筑面积）。周边楼价分析易兴地块周边大盘林立。地块西侧钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个成熟社区盘踞。目前三个二手项目均价集中在2.6-3.5万元/㎡，一手主要为祈福缤纷汇，价格为3.5万元/㎡。需要指出的是，本次出让地块仅“起跑价”已处于2万+高位，意味着即使地块以底价成交，未来产品售价将在4.5-5万/㎡左右，高于周边一二手楼盘售价的50%-100%。而片区楼盘以刚需大社区为主，客户多以刚需、置换等需求群体居多，与项目的产品定位有所差距；因此，未来产品入市是否适合该片区，买家是否愿意接受这一价位，仍是未知之数。天河广氮AT0607084地块基本信息该地块占地面积为5.2万㎡，建筑面积15.5万㎡，由于其地处岑村机场净空管理范围，因此限高44米；根据出让文件显示，目前正在协调岑村机场控高问题，假如协调顺利，建筑限高有望调整至≤60米。假如控高调整无法落实，可以适当放宽建筑密度增加30%。目前地块起拍总价为52.7亿，起拍楼面价34000元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为58亿，到达限价时，地块楼面价为37463元/㎡。周边楼价分析该地块为2019年内起拍楼面价第三高的地块。即使以底价成交，未来理论盈利售价亦在6-6.5万元/㎡之间。现时天河在售两大一手主力楼盘兰亭盛荟（5万元/㎡），珠江花城（4.9万元/㎡），上述两盘与地块区位条件档次相似，但两盘整体占地面积较大，可构成自给自足“大社区”；此外，推进建设多年的保利小新塘旧改项目（保利天汇）预计最快于年内入市；该项目体量较大，由品牌房企开发，距离智慧城核心区更近，预计未来3年内保利天汇将成为天河重要一手项目。此外，地块周边二手市场成熟度高，且价格梯度明显，吸引不同价格承受能力买家入市。如预算3-3.5万/㎡可选择棠德花苑、广氮新村。预算4-4.5万/㎡可选择中海康城、天健上城、阳华国花苑等楼龄较新的小区；预算5万/㎡及以上，可选择距离金融城、珠江新城更近的优质小区骏景花园，相比之下广氮地块缺乏价格优势。荔湾广钢AF040225-A地块基本信息该地块占地面积1.6万㎡，计容建面7.7万㎡，总起拍价21.8亿，折合起拍楼面价28150元/㎡。根据《2019年供地蓝皮书显示》，今年广钢新城仅计划供应2宗商住地。即本次挂牌的AF040225-A以及4月由中海夺得的AF040225-B（成交楼面价34665元/㎡），因此该地块尤其显得“矜贵”。周边楼价分析广钢板块目前在售一手价格集中在4.9-5.2万/㎡之间，但部分高价地转化项目已突破至5.7万/㎡。随着未来4万+地价的“标杆地”入市，广钢一手价格或将冲击6万/㎡关口。