新冠疫情对各行各业造成冲击，楼市亦“未能幸免”，本月各物业成交均环比出现大幅下滑迹象，进入“急冻”模式。但需要指出的是，自2月中下旬疫情控制稳定后，市场开始出现不少积极信号，如二手买家趁低价入市，新房供应于2月最后一周猛增超800套，新房、公寓市场各大房企使出“浑身解数”花式吸客，预计3月市场将进一步复苏。
二手住宅：疫情影响大市，亦不乏客户趁低价入市
2020年2月（1-25日）广州市二手中介网签量为414宗，较1月同期（3505宗）环比下降88.19%。受疫情的持续影响，在疫情持续影响的大环境下，业主放盘积极性较低，中原录得的周度新增盘源数量不超百套，多数业主选择看好后市走势才决定出手。而客户方面，不少刚需、投资需求的买家想趁疫情期间抄底入市，多数客户压价幅度在10%左右。由此可见，目前属于购房空窗期，若等到本次疫情明显缓解之后，购房需求集中爆发，议价空间将迅速收窄，届时买家就失去了买房的先机。价格方面，本月二手网签均价为24161元/平，环比下降6.4%。主要由于本月二手成交量较少，且主要集中在外围从化、花都等区域，促使整体网签均价被结构性拉底。
各区成交普跌，从化成交降幅
从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下降的趋势。
其中，番禺、南沙、增城三区降幅最为明显，1-25日分别成交52宗、14宗、23宗，环比1月同期分别下滑91.5%、91.9%、93.6%。
另外，本月花都市场需求最为活跃，本月共成交76宗，环比下降83.8%,稳居各区成交榜首。
此外，本月从化成交降幅，1-25日共成交69宗，环比下降70.4%。
一手住宅：疫情影响2月成交 月末供求提速市场趋于复苏
根据监控显示，2月广州网签一手住宅成交量为748宗（已剔除129宗回迁房干扰），环比下跌87%。受疫情影响，统计周期前、中部分（1.26-2.16）市场接近停摆，直至2月下旬陆续复工，新房市场才出现新批加速、成交回升等积极趋势。
相信随着未来疫情向稳定方向发展，买家将陆续回流，需要指出的是，近期包括保利、万科、恒大在内的部分项目采取了一定“小幅让利”促销，吸引了一批资金充裕、节前已计划购房的买家抓紧当前特殊时期以“折扣价”入市，知识城、广钢、金洲等市场热门板块买家“粘性”较强，成交复苏优先于其他板块。
供求情况：海珠推出逾400套新货，增城、南沙成交粘性强
本月新批预售823套单位均于2.17起推出，目前新批供应量已恢复至1月中春节前水平，预计未来 “加速推新”将成为官方、房企的共识，其将利于加快盘活市场。本月推新楼盘主要集中在海珠、白云、增城三区，其中海珠金碧花园推出424套单位，占2月全市总供应量的52%，据了解该项目折后价格4.5-5.5万元/m2，与周边石岗路、南洲高价地“面粉价”持平且金碧花园连片开发历史悠久，生活成熟度高，加上房企折扣优惠吸客，成为2月下旬市场关注度较高的项目。此外，永和板块全新盘时代风华获批186套新货，为本月仅次于金碧花园供应量第二大的项目。成交方面，本月黄埔、花都、南沙、增城四区成交突破百宗。增城凭借在售项目货量足以及低洼价格优势依然保持全市成交1区优势；南沙得益于人才购房新政以及节前房企密集加推，紧随其后。老城区中荔湾成交量，共计70宗，由于房企小幅让利促销，实力买家加紧对广钢、花地湾板块项目的购入速度，本月广钢更是成为闯入全市成交10的老城区板块。
库存状况：2月受成交缩减影响库存提升至13个月，未来供不应求或加剧
受2月成交大幅缩减影响，全市消化周期提升至13个月水平，但预计随着3月成交陆续恢复正常，消化周期将适度回落。
此外需要指出的是，由于2月大部分时间供应处于停摆状态，预计未来“供不应求”的情况将加剧。
一手商办：疫情冲击商业市场，部分公寓积极应对，以低价吸客
受疫情影响，人们的出行受到大幅限制，企业延迟复工，楼市推售停滞，广州商业市场投资活动骤减。2月广州一手公寓、写字楼市场成交跌至历史位，商铺尚有批量安置社区商铺网签支撑，不过剔除此部分特殊网签，其成交同样跌至历史位。
本月广州商铺市场仅得1套0.07万㎡的社区商铺入市，来自白云区元邦明月翡翠楼。全市成交222套2.35万㎡，环比、同比分别下跌62%、87%。但若剔除特殊网签，全市则只有39套0.42万㎡的商铺成交，环比、同比跌幅超9成，市场供求齐齐跌至历史位。
写字楼市场零供应，成交冰封，跌至历史位，仅为2套0.05万㎡，环比、同比跌幅达99%、100%。
公寓市场供应量环比、同比分别上涨28%、93%，主要是因为海珠区个别旧盘老树开花，入市了875套6.58万㎡新货。而市场成交遭遇重创跌至历史位， 仅成交170套1.62万㎡，成交量环比、同比分别下跌80%、92%。
各分市场区域供求情况如下：商铺&写字楼市场
2月增城区贡献了广州商铺市场85%的成交量。该区西瓜岭村安置社区、罗岗村安置社区分别批量网签122套1.08万㎡、61套0.86万㎡的社区商铺。
据监测，增城区去年下半年亦有5个安置社区相继批量网签，以上2个项目均属于“挂绿湖水利综合整治工程11个安置新社区”的范畴。由于这一批特殊网签，增城区整体成交量环比录得55%的涨幅。外围主力四区的成交量则较上月大幅缩减。除黄埔区金博商务中心成交整层共计17套0.24万㎡的底商外，其余项目仅有3套及以下的商铺交易。而中心区只有海珠、荔湾两个区域录得零星成交。
写字楼方面，2月广州仅有增城一个区
域录得写字楼交易。该区新塘板块地标——凯达尔枢纽国际广场成交2套0.05万㎡的甲级写字楼，较上月微涨4%。
公寓市场
受疫情影响，公寓市场连续四周零供应，截至2月17日广州房地产新批预售恢复。本月供应来自海珠区旧盘珠江国际纺织城，项目入市875套49-98㎡的LOFT公寓。据悉，该项目是中大纺织商圈内集展贸商业、写字楼、商务公寓、酒店于一体的大型综合商业项目。项目产品可以个人名义购买，但剩余产权年限仅25年。
成交方面，越秀区保持零成交，其余十区市场急速降温。
除从化区成交跌3.5成外，各区环比跌幅均超8成。其中，黄埔、花都两区分别成交63套、28套公寓，其余区域成交不足20套。
本月成交的是黄埔区金博商务中心，交易了两层半以上的公寓，共计43套。其次，广物星港国际（别名：碧桂园星港国际）、碧桂园从化1960分别成交19套、17套公寓。据广州中原研究发展部监测，以上两个碧桂园项目近期以低价促销跑量。其中，广物星港国际推出“一对一预约看房服务、业主及其亲友购房减15万元/套、业主推介减物业费”等促销活动，特惠单位均价低至7字头。而碧桂园从化1960的降价幅度接近4000元/㎡，客户来访量增加明显。其余成交项目仅有8套及以下的公寓交易。
疫情致使广州商业市场冰封，不过随着复工复产的稳步推进，房地产市场也在逐步复苏。为加速市场回暖，近期商业开发商开始积极促销，让利幅度较大。中原数据显示，2月第四周开始，广州商业市场有明显复苏之势，超9成成交集中在2月下旬。为保障全年销售目标，预期3月份加入促销优惠的开发商将会增加，市场需求将会慢慢释放。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。
广州中原研究发展部2020-02-28 04:05:00
