【整体概述】
月初供求“停摆”，全面复工后成交稳步回升
根据监控显示，2月广州网签一手住宅成交量为748宗（已剔除129宗回迁房干扰），环比下跌87%；
总成交面积为8.24万㎡，环比下跌87%。
受疫情影响，统计周期前、中部分（1.26-2.16）市场接近停摆。
直至2月下旬陆续复工，新房市场才出现新批加速、成交回升等积极趋势；
相信随着未来疫情向稳定方向发展，买家将陆续回流。
需要指出的是，近期包括保利、万科、恒大在内的部分项目采取了一定“小幅让利”促销，吸引了一批资金充裕，节前已计划购房的买家抓紧当前特殊时期以“折扣价”入市；
此外，知识城、广钢、金洲等市场热门板块买家“粘性”较强，成交复苏优先于其他板块。
【新批供应】
本月823套新增供应均集中在月末一周推出
本月一手住宅供应面积为8.44万㎡（823套），环比下跌85%。
需要指出的是，本月所有新批预售单位均出自2.17以后，可见广州进入全面复工阶段后，新增供应明显提速。
第八周供应已恢复至1月下旬（第4周）水平，预计未来 “加速推新”将成为官方、房企的共识，以加快盘活市场。
图表 3 2020年1月至今每周新增住宅供应情况
从区域情况来看，推新楼盘主要集中在海珠、白云、增城三区。
其中海珠新批的4.68万m2（424套）新房单位均来自大盘金碧花园，该盘占2月广州总供应量的52%。
据了解金碧花园
折后价格4.5-5.5万元/m2，与周边石岗路、南洲高价地“面粉价”持平；
且金碧花园连片开发历史悠久，生活成熟度高，加上房企折扣优惠吸客，成为2月下旬市场关注度较高的项目。
此外，永和板块全新盘时代风华获批186套新货，为本月仅次于金碧花园供应量第二大的项目。
【成交情况】
4区成交超百宗，金洲、亚运城、广钢等热门板块客户“粘性”较强
整体市场方面，低位成交（1.27-2.9）受停工影响持续了2周，直至第7周成交才出现反弹苗头，成交爬升至百宗水平。
另一方面，广州中原研究发展部认为随着复工后房企各种促销手段，部分年前已确定置业计划的买家在优惠刺激下入市，故自第8周起，成交复苏速度加快。
区域方面，本月黄埔、花都、南沙、增城四区成交突破百宗。
增城凭借在售项目货量足以及低洼价格优势依然保持全市成交1区优势；
南沙得益于人才购房新政以及节前房企密集加推，紧随其后。
老城区中荔湾成交量，共计0.79万m2（70宗）。
由于房企让利促销，实力买家加紧对广钢、花地湾板块项目的购入速度，本月广钢更是成为闯入全市成交10的老城区板块。
【库存状况】
2月受成交缩减影响库存提升至13个月
受2月成交大幅缩减影响，全市消化周期提升至13个月水平，但预计随着3月成交陆续恢复正常，消化周期将适度回落。
此外需要指出的是，由于2月大部分时间供应处于停摆状态，预计未来“供不应求”的情况将加剧。
【个盘表现】
亚运城、幸福誉等大盘成交相对稳定
受疫情冲击，各大热盘2月成交量均出现不同程度下跌；
从10成交情况来看，各区大盘表现相对稳定。
其中亚运城成交占番禺区总量的51%，金洲、知识城热盘亦紧随其后，可见地铁沿线、政策利好、均价2-3万/平项目仍受到买家关注，市场粘性较强。
【后市研判】
疫情只影响购置时间，并未让买家放弃购买需求
就目前疫情控制趋于稳定的情况来看，其对市场影响基本只集中在2月。
广州市场3月起加快复苏的可能性较高，参考个别大盘2月中旬以来成交表现，疫情只是延迟了买家的购置时间，并没让买家放弃购买需求；
货量足+开发商愿意小幅让利对市场的吸引力依然较强。
官方层面上，在坚持“房住不炒”的前提下，预计将出台更多“福利”以支持全面“复工复产”及盘活市场。
就目前而言，预售证审批速度明显加快，其将助力市场及时补充新房源，持续维护市场活力，推动新房市场复苏。
另一方面，广州3月将有多宗靓地出让，其中包括荔湾滘口金桥、天河广氮、白云金沙洲等优质市区“明星地块”；
参考今年1-2月上海、北京、佛山地市行情，各路房企“抢食”广州靓地的可能性较高，届时积极信号将带动楼市复苏。
广州中原研究发展部2020-03-02 12:33:20
