深圳限购升级，购买力出现大规模外溢

文｜邓浩志

现象 ：

自从深圳楼市限购升级之后，不但深圳周边如东莞、惠州、中山等城市的楼市火了，甚至从来较少外区客造访的南沙、黄埔都来了不少深圳客。深圳本地的地产渠道商也开始摩拳擦掌，纷纷接周边项目，准备把深圳客往周边城市的楼盘引导。深圳的资金大有要卖爆周边城市住宅的势头。而过去几周，东莞、惠州房价也有轻微提升，广州南沙某新盘，吹风价也由2万起步，转为2.2万—2.7万。为此，东莞的限购也升级了，广州南沙据说也要研究政策堵漏洞……除了资金外溢到周边城市，深圳内的公寓、小产权房等也被新政一并带火，顾不上性价比了，也不管什么法律风险，而且越来越火。

 本质 ：

大的背景就是资金全球泛滥，所有资产和类资产价格都在上涨。房地产，尤其是中国的住宅自然逃脱不了一波向上的趋势。而就深圳楼市而言，本地限购升级只会迫使资金外溢到周边区域。

如果周边的广州也限购升级，那资金就继续外溢到相对更宽松的佛山、中山等区域。珠三角如此，长三角也如此，中国几个大的都市圈都如此。除非所有城市调控政策整体收紧一圈，否则层层传导的现象是在所难免。不过，真的全面收紧地产，资金也会溢出到其他领域，葱、姜、蒜成为奢侈品我们也不是没有见过……楼市调控，单靠强压需求，死钉价格，可能并没有抓住问题的根本。

问题 ：

深圳人为了买房（我不认为都是炒房）可谓绞尽脑汁，尤其在融资上。由于各种限制，导致首付比例，贷款利息成为购房者前面的障碍。为了突破这个障碍，假离婚，亲戚名义，代持等等，是各出奇招。不过的，的融资手段莫过于企业贷款，尤其是支持复产复工的贷款。所以，最近深圳个人办公司的，准备办公司的在增加，你懂的。另外，在银保监会2020年年中工作座谈会中提到：要牢牢守住不发生系统性金融风险底线。坚决防止房地产贷款乱象回潮……。现在，不但问题比预想的要复杂，形势变化得也很快。深圳投资者的“专利”，会有更多地方效仿。

楼市调控发展到今天，一定是多管齐下，综合治理才能有效的。但怎么评判是否有效呢？维度可能很多，但目前的管理方案却只取一瓢，就是看房价涨了多少。涨得多就调控，涨得“不明显”的就睁只眼闭只眼。那后续问题就大了，由于有这个评判标准，所以怎么方便怎么来。最简单粗暴的就是限价、限购。限价造成的市场扭曲自不用说了，而极端限购的代价就是牺牲一部分刚需购房者的利益，让他们也无法买房，从而减少购房需求，最终实现房价的稳定。不惜一切代价这个话我们听多了，有时那谁就是代价。

高房价这道题或许无解，或许只有近似值，或许有多个方案。我没有答案，我只提出自己的疑问。