今年国庆，广州楼市迎来名副其实的“黄金周”。据广州中原研究发展部监测，2020年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推货量重回3000套大关；同比增长56%，整体去化率53%。介于近两个黄金周的中等水平，整体表现在预期范围内。今年十一广州楼市亮点多多：非限购区推货量超5成，广州东北部地铁板块抢眼；旧盘加推价格平稳，全新盘低开吸客力度大；刚需买家重回黄金周市场，小面积四房抢手；全新盘扎推，同板块楼盘抢跑竞争大等等。01.开盘推售总结：今年十一假期推货量重回3000套大关2020年十一假期广州实际推出3464套住宅；推货量比2019年十一假期增长56%，市场推售异常活跃，推货量也重回3000套大关。主力推新区域为增城、从化、花都：增城（1548套）>从化（580套）>花都（382套）。
广州中原研究发展部认为，今年“十一”推货亮眼，主要有以下三方面的原因：一.由于近3年广州宅地供应大幅增加以及城市更新的推进提速，住宅市场新货逐渐释出。自今年5月份市场推售恢复后，5-8月广州月均新批住宅达7513套/月，远超去年同期的5857套/月。9月新批住宅激增至19181套（若剔除预售的南沙区人才公寓，实际新批住宅也有16214套），属近年难得一见的高位。二.今年十一全新盘扎推亮相，共6个全新盘开售；包括广钢新城保利堂悦、朱村广州时代名著、大华城东郡、从化太平镇时代印象、花都中建•映花悦府等。
▲番禺石楼板块项目现场拍摄：广州中原研究发展部而且大盘弹药十足，时代名著、时代印象、御溪世家的推货量均达400套以上。三.上半年受疫情影响，开发商业绩收成不足，加之8月下旬开发商融资“三条红线”的施压，开发商完成年度目标的压力不小，十一假期也自然成为四季度开发商打头阵的关键节点。02.区域总结：非限购区推货量超5成，广州东北部地铁板块升温今年十一广州推货较为集中，7个区域有住宅开盘/加推，4个区域吃零。其中，增城区保住货仓名号，推货量同比增长51%（1548套），独占全市的45%。沉寂数年的从化，则在今年十一夺得推货量亚军的宝座（580套）。外围花都、南沙区推货量保持在300-400套的中等水平；番禺区推货量明显收窄，同比下降47%（184套）；黄埔区由于大热盘富力南驰•富颐华庭节前抢跑，国庆假期无开盘/加推动作。市中心推货量主要来自白云（300套）、荔湾（150套），今年白云区入市项目增加，十一推货量挤进前五，荔湾区维持往年推货水平。
板块方面，今年十一共有14个板块开盘或加推，整体去化率53%，介于近两个黄金周（2020年五一、2019年十一）的去化率之间，整体表现在预期范围内。其中，增城区朱村、中新、从化太平、增城永和、南沙金洲-蕉门河板块首日去化量位居前五。除朱村板块外，其余热门板块首日去化率均高于市场平均水平。值得关注的是，今年十一前三热门板块均在广州东北部，由21号线、14号线串联。其中，增城区朱村板块经历短暂的低迷期后，十一全新盘扎推供货840套，首日去化量登顶。中新板块作为地铁21号线、14号线的交汇点，近年知识城招商引资硕果累累，是广州刚需客户置业的热点板块，加上今年十一推盘项目囊括部分员工购房，首日去化率达86%。从化太平坐享地铁红利，但目前在售住宅价格亲民，新盘对刚需客户的吸引力较大，首日去化表现出色。而增城永和板块以往主要以旧盘销售为主，今年十一则出现了三个全新盘，成为广州东看房者板块一。其中珠江花屿花城推出78平紧凑四房，开盘热销，中建|鄂旅投•岭南悦府、光大One+两个全新盘加入活动收筹，板块价格低洼，整体氛围活跃。南沙金洲-蕉门河板块是广州南部上榜的热门板块，今年十一以项目顺销为主，实际有加推动作的项目只有越秀东坡、保利半岛，整体较五一的“火爆热卖”逊色，但去化仍在合格线之上。
03.市场现状：住宅置业需求释放，市场成交氛围良好据广州中原研究发展部监测，9月广州网签新房网签9725套，较8月高位（9533套）环比上升2%，同比则增长49%。9月成交刷新年内新高的同时，也是继2018年9月（9748套）以来，近两年月成交的第二高位。
另外，因疫情延后置业的需求释放在近几个月愈加明显，广州住宅消化周期逐步下降。虽9月新批住宅激增，但月末消化周期降至9.6个月，为近一年新低，说明买家购房步伐加快。市场成交氛围良好，加上全新盘涌现，今年广州楼市十一黄金周成色也较为理想。04.十一价格：旧盘加推价格平稳，全新盘低开吸客力度大广州中原研究发展部针对性调研全市15个“旧盘加推”项目中（含认筹待售项目）；十一推售价格与最近3个月持平（或变化幅度±3%）的项目13个，占调研总量的86.7%。这说明目前在“三条红线”和年度业绩的高压下，十一黄金周大部分开发商还是以稳定价格销售，不会盲目涨价或降价，避免扰乱市场。
这部分楼盘国庆假期购房折扣普遍96-98折，同时推出一定数量的特价单位吸客。个别楼盘在活动促销上下足功夫，推出国庆期间成交享旅游、黄金、家电、幸运抽奖，老带新送管理费等好礼，南沙区星河•东悦湾更是推出“国庆期间成交送车位”的特别活动。另外，广州中原研究发展部调研的10个全新盘中（含认筹待售项目），大多首开价格实惠，以打响名头，增城区部分楼盘1万即可诚意登记。永和某全新盘地价约12000元/平，首开吹风价18500元/平，荔城某全新盘销售直言“年底开发商回款压力比较大，才有现在这个优惠价格”。
▲老黄埔富力南驰•富颐华庭十一期间人头涌涌拍摄：广州中原研究发展部其中提前两周抢跑的黄埔区富力南驰•富颐华庭打头阵，9月19日开盘推出“一次性付款94折，按揭96折”折扣优惠，项目跑量甚为理想。05.亮点关注1）产品：小面积二至四房为主力，重回刚需买家市场相比过去“一步到位”大户型占主导的三个黄金周，今年十一广州大户型产品占比由5-6成降至36%。以往由于高价地的入市，住宅产品设计偏向高端、复式、大户型，今年开发商在产品空间利用上做到；十一黄金周推出了一系列78-88平的四房单位，既满足了刚需买家“一步到位”的购房需求，同时降低同等置业需求的资金门槛。两房单位“稀缺性”高，十一去化或认筹率高，成为假期的抢手货。过去被“大户型，高总价”挤压的刚需买家重回黄金周。当然，市场上仍有大户型产品入市，主要集中在市区或郊区中心等配套成熟的地段；如广刚新城保利堂悦、花都湖桐悦、市桥璞悦台、金洲-蕉门河的越秀东坡、保利半岛，以97-140平复式四房或110-142平四至五房的供应为主。2）首付款：首付延迟交付占比有所提升，但集中在郊区为确保资金回笼，今年十一开发商首付期限以主流“七天内给3成首付”为主。不过，部分楼盘为促成成交，加速项目跑量，给予了1个月的首付宽限期。
广州中原研究发展部调研数据显示，今年十一首付延迟1个月或更长的占比由上一个黄金的27%扩大至32%，主要以花都、南沙、从化等郊区项目为主，大多位置偏远。3）新盘：十一全新盘扎推，同板块楼盘抢跑竞争大据广州中原研究发展部调研，今年十一全市共10个全新盘开盘或亮相，是近两个全新盘达到两位数的黄金周，较五一净增2个，较去年十一净增8个。同时，本次推出的全新盘大多瞄准刚需型客户，以小户型两至三房为主，搭配实用三至四房入市。
今年住宅供应井喷，加之疫情影响大部分项目推售延后，故而造成十一全新盘扎推的现象。部分同板块的全新盘竞争大，收筹2-3个月，即节前抢跑。失去“先机”的楼盘则在黄金周积极蓄客，延续至节后开盘。预期节后开发商推售活动仍将延续，持续至年末。06.重点板块【增城：朱村板块补货，中新、永和板块节前抢跑】据广州中原研究发展部调研，增城区十一楼市热点主要集中在朱村、永和等板块。其中，朱村板块短暂缺货后，今年十一入市广州时代名著、大华城东郡两个全新盘，供货840套，主推77-106平三至四房，均在节前抢跑开盘，首日去化量可观。买家主要是21号线沿线的上班族，板块产品售价18000-23000元/平不等，属广州东地铁上车盘。国庆假期两个项目以尾货顺销为主，现场销售气氛尚可，现场谈价、签约的客户大概有6-7台。位于中新板块的大型楼盘御溪世家同样节前抢跑，推货约400套，囊括部分员工购房，首日去化率接近8成。该楼盘位于中新、镇龙地铁站之间，步行至地铁站约15左右，但属双地铁交汇板块，项目商业配套较朱村板块成熟，买家接受度高，国庆假期现场气氛相对朱村板块更为热烈。永和板块今年十一热度不减，新货充足。全新盘珠江花屿花城同样节前抢跑，推出约300套住宅，去化率约7成。同板块的中建|鄂旅投•岭南悦府、光大One+两个全新盘在黄金周活动收筹，预期节后开盘。永和属广州东低洼板块，是广州东部刚需买家或无购房名额客户关注的热点板块。虽节前抢跑一轮，但新盘扎推，而且待售楼盘吹风价相对实惠，假期看房的人依然不少，整体氛围活跃。【南沙：8月拍地热促使部分新货提前消化】今年十一南沙区热度稍逊于其他热门区域。主要是因为8月南沙湾、横沥岛两宗商住地拍出1.9万元/平楼面价，竞争进入摇号阶段；土地热一定程度上传导至住宅市场，广州恒大半岛、保利半岛、时代香海彼岸等热点项目新货顺势推出，提前消化了部分新货与购买需求。假期南沙区市场焦点仍集中在金洲-蕉门河板块。加推的越秀东坡、保利半岛货量在100-120套左右，首日去化率也在5成以上，顺销的星河•东悦湾则推出“国庆期间成交送车位”的特别活动吸客。
▲南部品牌房企大盘，客流量可观拍摄：广州中原研究发展部这三个楼盘均以大户型为主，主要面向区域引进的企业员工、大湾区或的高素质人才。万顷沙板块的中国铁建海悦国际旧盘加推100套住宅，户型包括85-125平三至四房，价格相比金洲-蕉门河板块（25000-30000元/平）更偏刚需，为22000元/平，首日去化率接近6成。【花都：三盘齐开，热度分化明显】花都区十一期间共有三个楼盘加推/开盘，但成交热度分化明显。其中，花都湖板块桐悦、阳光城兰园•翡澜花园以小货量加推为主，产品定位偏向改善型客户，但板块区位条件优异、配套成熟，楼盘消化情况可观。新华镇板块的全新盘中建•映花悦府则在国庆假期推出200套住宅，主推低总价小户型，总价约150万元/套。广州中原研究发展部认为，目前新华镇板块距离广州北站3公里，无法地铁直接到达；需要公交/自驾车接驳，周边为待旧改村庄，商业配套尚需完善，吸客能力暂不及花都湖、区府等板块。【白云：多点开花，人和、钟落潭板块人气十足】今年十一白云区共有四个楼盘有加推或促销动作，但分散在江高、人和、同德围、钟落潭四个板块。其中，江高板块的中铁诺德•阅泷、人和板块的时代云来两个旧盘加推，推货量约百余套，产品户型相近，为80-125平三至四房，价格相差幅度较小，分别为31000元/平、29500元/平。不过，由于人和板块具备3号线通勤优势，周边居住需求量大，因此能兼顾白云本地以及天河上班族买家；其中，时代云来所处位置具备一定“旺中带静”优势，与人和商圈距离适中，十一加推现场比较热闹，咨询的客户较多。同德围板块全新盘万科金域悦府假期收筹，主力户型为85-140平三至四房，认筹享特定车型部分首付款项抽奖活动，吹风价50000元/平，预计国庆后开盘。钟落潭板块的保利珑玥公馆推出20套一口价单位吸客，顺销价格27500元/平，销售中心人气比较旺。另一方面，根据与现场买家了解得知，这一片区很多白云旧改拆迁户购买，随着越来越多旧改的推进，预计未来置业需求也会增加。07.十一总结：客户观望周期缩短，预期四季度开发商稳价跑量综合调研情况来看，今年广州住宅市场成交氛围良好，十一楼市表现较以往黄金周更加活跃。同时为避免小长假返乡或出游的影响，部分楼盘节前抢跑的周期提前至两周，跑量也比较可观。开发商虽然资金回笼压力大，但定价稳定，无大幅涨跌价的现象。十一假期看房的客户多为实客，观望周期缩短，部分客户计划年末前置业的意愿高。而目前广州住宅供应量大，全新盘扎推，预期四季度开发商推售动作不少，建议意向买家把握时机。
广州中原研究发展部2020-10-10 11:19:36
