本月26日，位于海珠琶洲板块的新港东路AH041405地块将限时竞价出让；该地块顶着“全市第四高起拍楼面价”“海珠区起拍楼面价”的光环，备受市场关注。究竟该宗地块有哪些吸引开发商争抢的卖点？地块是否有足够的“本钱”冲击时代石岗路地块单价纪录？其周边环境、规划价值几何？且看广州中原研究发展部分析。
01.海珠区新港东路AH041405地块踩地报告新港东路AH041405总占地面积17382㎡（实际可建15446㎡），计容建面91131㎡；总起拍价36.3亿，起拍楼面价39830元/㎡。该地块采取“限地价+竞配建+摇号”的方式出让，限价为52.6亿；到达限价时，楼面价为57754元/㎡，同时将超越时代石岗路地块,成为海珠区新标杆。
新港东路AH041405为近5年海珠出让商住地面积的地块，容积率相对较高（≤5.9），整体建筑面积较时代石岗路地块高。
▲新港东地块与海珠“标杆”石岗路地块条件对比价格方面，其为目前海珠区起拍楼面价的地块。同时为全市起拍楼面价第四高的地块。仅次于64576元/㎡的越秀南AD013907地块、43000元/㎡的天河区奥体公园AT1003036地块以及41329元/㎡的科韵路西侧地块。此外，出让文件中显示，该地块处于珠江景观带重点区段，限高控制相对严格（≤120米；且项目设计必须达到国内外知名设计机构水平；因此除拿地成本以外，预计该地块设计、建设费用亦相对较高。02.内部平整，日后北向高层单位可望珠江新港东路AH041405地块目前处于闲置状态，内部平整无明显坡度起伏。四周无遮挡，视野开阔，日后部分北向高层单位可望珠江。
该地块北侧原为电器公司仓库，目前已撤场，预计未来将往创意园方向进行改造。东、西、南三侧均为产业园大楼及创意办公空间，以互联网企业、投资公司、小微企业为主。
地块地处内街，噪音、烟尘、汽车尾气影响均不明显，是广州“一河两岸三带”核心区内难得一见的望江靓地。03.周边多创意园便利店，万胜围两大商场配套教育资源略有不足生活配套方面，由于新港东路AH041405地块周边创意园较多，100米范围内可共享其便利店、饮品店；
此外，地块距离黄埔古港景区400米，可共享其肉菜市场、餐饮配套，500米徒步半径可满足一般生活需求。更高端、优质的购物、餐饮需求由距离地块1.5公里的万胜围商业区（保利广场、万胜广场）提供。教育配套方面，地块自带9班幼儿园；周边3公里范围有海珠区黄埔小学、新洲小学、黄埔中学，就目前情况而言，该项目教育资源相对一般。交通方面，地块200米范围内有黄埔村公交总站等3个公交站，公交线路辐射琶洲西区、金融城、万胜围。地块距离4/8号线万胜围站约1.5公里，需公交接驳。
公路方面，地块临近主干道新港东路，自驾车理论上20覆盖琶洲、珠江新城、金融城、鱼珠港等重点办公区。04.地块价值点：对标金融城646地块，难得一见“净地”一.广州“一河两岸三带”范围靓地，对标去年天河金融城646号地块新港东路AH041405处于广州“黄金三角”之琶洲辐射范围；同时为“一河两岸三带”珠江景观带重点区段，无论官方资源投入还是周边产业布局，发展规格均较高。广州中原研究发展部认为，该地块市场价值可直接对标2019年2月底出让的天河金融城646号地块。占地3.1万㎡的天河金融城646号地块经过56轮角逐，以总价37亿+55%自持由地胆合景夺得；
当时有媒体计算，若仅考虑住宅可售部分，其楼面价达6万/㎡以上。
▲近5年中心区望江靓地出让情况一览本次出让的新港东路AH041405地块，与天河金融城646号地块隔江相望，直线距离仅1.5公里而“各有特色”。金融城地块产业、规划优势更强，而新港东路AH041405地块具备“闹中带静”的豪宅氛围。二.近年海珠宅地供应偏低，琶洲区域更是少见回顾近5年至今，海珠商住地供应仅16.1万㎡，为除越秀外供应量第二低的中心区。而海珠区近5年供地中，又普遍集中在西部板块，如南洲、石岗路、昌岗。琶洲板块一直未有新增供地。
▲近5年中心各区商住地供应情况（单位：万㎡）且过去5年，海珠部分商住地块需要接受大体量商业配建，或处理地块内部权益问题。而本次出让的地块，无权益纠纷问题，商业配建按照标准配置执行，实属老城区难得一见的“净地”。
三. 2021-2022年琶洲写字楼大规模交付，大批高收入买家购房需求待满足由于琶洲片区近年无商住地供应，自保利天悦、富力琶洲壹号半岛售罄后，该片区近年已无全新项目入市。2021-2022年，琶洲互联网产业区、琶洲西区将写字楼集中交付；未来产业总部金领、白领的购置、居住需求庞大，预期琶洲住宅将会出现更显著的“供不应求”。05.地块风险点：面积小相对局限，豪宅私密性不足地块面积小配套相对局限，四周均为办公区域缺乏私密性虽然新港东路AH041405地块具备多个打造豪宅的因素，但依然存在一定制约条件：一.对比琶洲豪宅大盘保利天悦，其体量小（实际可建占地面积仅1.5万㎡）。由此带来配套不足的缺点，如对于打造豪宅园林景观、个性化配套设置均存在一定局限性；尤其对比保利天悦执信中学学位，该地块日后只能依赖黄埔村教育资源，其价值大打折扣。二.由于地块平坦无起伏，本身不具备天然的“私密性”优势。此外四周均为创意园办公区，上班时间人流往来相对密集；不利于保护豪宅业主隐私，日后若项目需要从建筑设计上改善私密性问题，或需要牺牲一定用地面积。
06.周边楼价：无一手，二手豪宅10万+，中高端项目5.6-8万目前琶洲板块无一手住宅项目在售，但有多个二手中高端项目。其中交易量较为活跃、知名度较高的保利天悦均价9.5-10万元/㎡，其余项目视乎楼龄等因素，均价在5.6-8万元/㎡之间。
07.广州市场上行，刺激KFS购地热情
新港东路AH041405地块具备区位条件稀缺、起拍总价适中、配建条件简单等优势；且琶洲近5年无供地记录，加上官方不断加强琶洲会展、商务属性，纯住宅地可谓买少见少。此外，地块交通、生活配套完备，理论上20可覆盖珠江新城、琶洲及金融城，预计可成为重点商务区高收入人群的购置选择。 该地块具备“黄金三角稀缺江景资源”的优势，结合过去五年市中心望江靓地出让情况判断，广州中原研究发展部预判各路房企“抢食”该地块的可能性较高。
广州中原研究发展部2020-10-23 15:56:17
