文｜邓浩志
备受关注的广州南沙湾新“地王”摇号结果昨天终于出炉，最终被佳兆业获得。在扣除配建面积后，该地块折合成交楼面价22700元/m²，再次刷新南沙土地单价纪录。
如果没有记错，这应该是南沙年内第3次刷新楼面地价纪录了，南沙土地市场的热，已经无需再证明了。
简 评
1、 南沙地价坐上了“火箭”。
南沙土地单价的上一个纪录是今年8月份由深业置地创造的，单价为19140元/㎡（扣除配建）。更早的纪录其实也是同月诞生的，由鲁能创造，其地块就在昨天佳兆业地块旁，单价为19117元/㎡。相比较之下，新鲜出炉的佳兆业南沙地王，单价比之前的深业地王价格高出了18.6%，而时间却仅仅只过去了3个月。由于鲁能地块就在佳兆业地王旁，所以参照意义更大，三个月时间，同一位地段，地价就飙升了18.7%。至于房价有没有3个月涨了18%，大家可以多方面想象。
2、 南沙某些板块已经有明显泡沫。
其实当天还交易了另一宗位于南沙横沥岛的商住地，其热度也不容小觑，经过50轮报价后，地块被美的以总价157850万元+配建450㎡、楼面价18379元/㎡拿下。而之前深业置地19140元/㎡的地王也在横沥岛。今年南沙湾和明珠湾两个板块可谓你追我赶，来回反超，不断刷新纪录。如果说整个横沥岛可出让的宅地不多，物以稀为贵，所以地价高。那土地挺多的南沙湾为什么也不断攀升呢？如果说南沙湾配套好、交通好所以高地价也是有道理的。那横沥岛、灵山岛这些一片荒芜，交通规划迟滞的板块，凭什么又卖出这么高价格呢？这两个板块明显因为热而热，从逻辑和比价关系而言根本说不通。
3、 南沙一个行政区，却呈现了一个城市的楼市多样性。
虽然广州南进战略指的就是南沙，虽然南沙只是广州的一个行政区，但这里却呈现了明显的板块分化。比如万顷沙广州客占比非常低，主打深圳客；比如南沙湾、明珠湾一轮又一轮的热炒。比如北部板块的冷清；比如金州、蕉门一线的平稳，再比如售价4万多上5万一平，的新盘还有“1”字头等等。整个南沙楼市完全不统一，步调不一致，冷热不均，市场分化严重。
南沙只是一个区，开车由南到北走一趟也不过半。如此近的距离，数倍的房价差异真的合理吗？答案我认为是明显的。多十来路，一套房能省个2、300万，三口之家买三台奔驰行不行？小孩不会开就配给保姆专门买菜、接送小孩上学。搞不好还有钱剩下来。当然我说这只是笑话，目的只是为了衬托这种差异在逻辑上的荒谬。
南沙楼市不但是广州的热点，还是大湾区的热点，甚至是各地的投资客都会关注（因为人才政策的调整已经等于放开了对的限购）。但南沙楼市情况非常复杂，不能简单地一句“南沙有前途，买南沙吧”。好的不动产投资，必须是有前途的板块，优质的物业，合理的价格，三者缺一不可。
（本文图片来自网络）
邓浩志2020-12-01 13:40:13
