文｜邓浩志
政策，行业、货币继续双宽松
年底的中央经济工作会议已经给楼市调控定了调，这里就不再啰嗦了，大家可以回看《稳房价不再提，楼市定调发展租赁市场》一文，里面有详细的解读。一句话概括就是在疫情冲击和经济不景的背景下，2021年楼市会继续受政策和货币的双重支持。明年政策重点在发展租赁住房市场，肯定会有很多政策出台，租赁市场的发展反而会对房价形成支撑，因为城市出让土地中有更多用作租赁房建设，用于销售的项目数量就会减少，热点城市可售住房会更加供不应求。所以更加支持房价。另一方面是宽松的货币政策大概率会维持，这既是抗疫稳经济的需要，也有稳汇率，保出口的需求。
成交量，2021年将是楼市的大年
从全局上看，今年中国楼市表现比较积极的是长三角和珠三角两个区域，绝大多数三四线城市楼市仍然低迷，就连京津冀地区也是非常疲软。而在2020年岁末，已经有一些三四线城市开始出台了对楼市的正面或侧面的刺激性政策，比如乳山、吉首等等。基于2021年经济仍然会受到疫情的负面影响，地方出于经济增长的财政的需要，只能更多地使用房地产这个工具，怎么用这个工具？手段可能千差万别，但刺激购房需求这一条是必须的，所以明年会有更多城市房地产的成交量会在各类型政策刺激之下有所回升。
而在2020年下半年高歌猛进的长三角和珠三角会继续保持活跃，一些受到政策严厉调控的城市，比如深圳、上海，成交量会保持平稳，一些刚刚处于宽松周期初期阶段的城市，比如广州，佛山等，将会保持较高的成交水平。其他三四线城市，也会迎来一定程度的复苏。所以从看，2021年房地产的整体成交量很有可能超过2020年，成交量继续创历史新高，再次出现楼市“大年”的行情。但需要注意的是，部分已经走出领先行情的城市，比如深圳、东莞等，大概率会受政策的压制，同时也受市场自身调整的需要，这部分城市呈现“小年”的特征，虽不至于变差，但峰值已过。
成交价，继续分化，广佛或成大湾区领头羊
虽然明年楼市可能呈现成交量继续放大的态势，但房价不太可能有大幅上涨的机会。一是经济仍处于艰难复苏当中，人口持续流出的多数三四线城市，房价预计只能保持平稳，个别严重供大于求的不排除还会继续下跌。二是更多二线城市愿意采取“放量稳价”的政策，即一方面希望刺激楼市成交放大，但又尽量控制房价的涨幅。因此，二线城市房价或将走出平稳微涨的行情。
但同时需要注意的是，大都市圈的轮动效应开始显现。比如粤港澳大湾区，2020年是深圳、东莞一轮猛涨，两地全年整体涨幅在50%左右，这类型城市无论从市场角度看，还是从政策调控的需求看，其房价至少已经进入了“半山腰”，2021年继续上涨的空间和速度都需要调整。而广佛都市圈2020年表现总体平平，但在四季度开始已经开始展现了其强大的楼市需求，预计2021年广佛都市圈将接棒深莞，成为大湾区楼市的领头羊。
需要说明的是，目前整个大湾区范围内，一体化速度越来越快，客户跨市投资也越来越普遍。这使得价格相对“洼地”的广佛，既有轮动补涨的需要，也能大规模吸收深莞购买力。所以2021年广佛房价整体上涨空间估计不会低于20%，个别热点板块，尤其是库存超低的板块，整体涨幅超40%也不奇怪。所以2021年的房价，将呈现总体平稳，局部爆发的现象。
租赁市场，有政策，难有速度
年底中央经济工作会议关于房地产的内容，一半涉及发展租赁市场，所以明年中国房地产新政策将大部分落在租赁住房市场上。预计“租购同权”、“长租公寓监管”、“增加租赁用地”、“集体用地”等进入租赁市场，“降低租赁税费”等相关政策都会在明年有新的内容，大的动作。
租赁市场会否重新成为风口？我个人并不乐观，长租公寓暴雷频发反而会使得监管更加收紧，融资更加谨慎。所以新一年的政策反而可能会起到一定遏制传统长租公寓的发展模式。至于新模式在哪？没有人知道，有待新政策推动发掘新模式。所以这个领域明年不会有什么机会，不应跟风。
邓浩志2020-12-30 13:12:19
