文｜邓浩志
佛山深夜提高购房门槛
1月26日晚，佛山市人力资源和社会保障局发布了《关于新冠肺炎疫情期间明确优粤佛山卡T卡申领对象的通知》，相关内容2月1日正式执行。
值得关注的内容是第十二点，申请人才T卡要大专以上学历。根据2020年3月18日的通知，中专以上学历也可以申请人才T卡，此次等于取消了中专学历的申请，等于限购区域必须大专或以上学历才能获得购房门槛。
简 评
1、明显的楼市调控收紧政策。
人才政策的收紧等于购房政策的收紧，对佛山限购区域购买力有一定的压缩。之前的中专学历客申请人才T卡实属极低的门槛，提升后无疑影响一批购买力进入佛山的限购区。该政策的出台多少和近期佛山限购区域楼市火爆有关系。近期佛山临穗多个板块成交量急剧放大，价格也出现了一定程度的上涨。佛山今晚收紧调控与过去一周广州、上海、深圳等城市纷纷收紧调控也有密切关系。目前一二线城市房价普涨，接下来“普调”可能扩散。
2、此举有一定抑制市场需求的意味，但总体力度比较温和。
在年轻群体中，拥有大专以上学历比较普遍，所以对这个群体影响不大。年长的买家群体学历是低于年轻群体的（当年没有扩招），所以对这个群体会有一定影响。总体而言，过去一周调控升级的城市，动作都相对温和，这是在楼市降温与稳定经济这两者间找平衡的举措。
关于广州最近停贷传闻的几点解析
近日广州传闻银行停贷，有人担心对楼市产生影响，我解析一下：
1、不是停贷，是部分银行1月份的额度用完了，要排期放款，但新的贷款申请还是接受的，没说以后不给贷款了，大家千万不要误会。现在部分银行额度紧张，可能放款排得久一点，一般情况下2月份就能放一大批，就算再紧张点的，一般3月怎么地也可以放款了。
2、这个贷款窗口指导暂时只有广州，其他城市未必会跟进，广州能否持续这样做也难说。去年12月31日中央发布的贷款管理制度把银行划了几个档次，档房贷业务占比不能超过40%，不过历史上四大行等大银行压根就没有超过40%，普遍35%左右，所以这个规定不影响大银行，也对市场影响甚少。主要影响的是档次靠后的小微银行和金融机构。其中第五档金融机构房贷占比不得高于12.5%，它们的额度是不够用的，所以等于压缩了小微金融机构做房贷的空间。
对楼市而言，由于小微金融机构在房贷业务占比很小，所以也不影响今年的楼市资金面。至于广州增加了这个窗口指导其实有点不科学，因为楼市季节性特征很明显，春节前后买房特别少，金九银十特别多，按月分配额度会造成时松时紧的情况，所以这个制度能用多久还有疑问。
3、这对楼市没有明显影响，影响的是贷款者的财务安排。上面已经分析了，政策不会造成市场在总体上的资金紧张，但会造成放款时间的拖延。如果有些买家着急用钱的，他们可能遇到麻烦，部分银行审批完之后很可能要排队放款，但我感觉也就这两个月会出现这种相对混乱的情况，之后银行会根据政策要求合理安排月度贷款额度。
需要注意的是，这个政策对二手影响更为明显，二手买家要有充分心理准备，尤其是最近成交的，可能要等一个月甚至2个月才能放款。至于一手房，多数是开发商与银行早已谈妥的，总能优先放款，所以影响较小。
邓浩志2021-01-27 09:00:00
