不敢相信，手握6万竟能买入天河

这个世界上，谁也逃不过“真香”定律。

2019年，一位入手天河智慧城小型商办的网友“猛拉丽飒”，曾表示：肯定不会再买了，买了之后管理麻烦，之前能赚钱只是特例。

两年过去了，他真的没有再买小型商办了？不，打脸现场来了，他不仅悄咪咪加仓天河智慧城的小型商办，甚至还说：后悔没多买小型商办！

听完后房产君惊呆了，毕竟市场主流还是刚性需求、强流通性的住宅，更何况，去年太多人见证过优质住宅，二手溢价20%、30%。

所以从数据看，更多人抱怨没早一步买住宅，选择在去年跑步进场。相反，很少人会后悔没有买其他类型物业。

| 2020年住宅成交霸屏

不过在一番深入探讨后，房产君认为 “猛拉丽飒”的说法不无道理。

买入天河智慧城商办，尝到头啖汤

首先，他出手小型商办后，不仅没有租不出去的烦恼，反而尝到了板块租赁回报的头啖汤。

其买入的是天河智慧城大型综合体，买入时间为2017年前，当时板块刚刚起步。

但“猛拉丽飒”却认为板块进驻了 网易、御银、中国移动等1700多家高新技术企业，岭南职业技术学院、华南农业大学等院校林立，在那里工作的白领、教师肯定有租房需求。

丨天河智慧城效果图

而当年，板块周边明显缺乏成熟住宅区，白领只能租住城中村，生活品质较低，要是遇到集齐超市、餐饮、电影院、特色商业街的综合体，怎能不动心？

况且，板块还有地铁保底，等21号线开通，一轨金融城，换乘4号线与5号线，又能前往珠江新城与琶洲。

这意味着，智慧城的小型商办能承接多个商务区的租赁需求，只要租金合适，不愁没人来租。

事实上 “猛拉丽飒”赌对了，收楼后租客源源不断，不仅全部物业都出租了，租金还相当可观。

他曾分享过一组数据：建面约18~25㎡平层每月1200~1500元；35㎡复式收入更翻了一倍有余，达到3300~3400元/月。

名下多套小型商办，每月总共能为他带来10万的！

当然，这还只是2019年之前情况，现在该盘的租金已水涨船高，部分户型想租都未必有房源。

2021年4月天河智慧城某大型综合体租金

| 来源：链家&房产君调研，仅供参考，具体以成交为准

前后三次出手，他看中智慧城什么？

“猛拉丽飒”入手天河智慧城不是一次过“梭哈”（意指把全部筹码压上），而是前后分了三次买入：

2017年之前，分两次在不同区域扫下了几十套小型商办；最近两年又出手另一个楼盘，又拿下几套。

不过早期买智慧城价格便宜，仅1.6万~2.2万/㎡，所以现在才有6%左右较高。后面再买，价格翻了一倍，不是压缩了回报空间么？

而且，不要把鸡蛋放在同一个篮子里，是大家再熟悉不过的投资之道。

“猛拉丽飒”的回答也很朴素：他是把小型商办拿经营民宿、酒店或者长租的，不是纯粹等。而在运营回报这方面，智慧城还有成长空间。

丨天河智慧城效果图

那么，他的判断有没有错误呢？这不仅要看板块是否有较强的概念规划，更要看有无真实需求支撑，比如就业办公、长租短租的需求。

关于规划潜力，基本无需赘言，天河智慧城既是广深港澳科创走廊的关键节点，也是广州产业中轴的重要组成部分。

就在去年，板块还喜提“省级高新技术产业开发区”称号，从此定名广州天河高新区。这是广东时隔7年来认定的首批高新区之一。（来源：南方+）

| 天河智慧城区位示意

但你可能想不到，这片从规划到现在，还不到10年的土地，成绩格外出色。

据悉，“十三五”期间天河智慧城 地区生产总值671.62亿元，过去5年年均增速接近18%； 其每平方公里GDP产出达10.66亿元，在2015年的基础上接近翻。（来源：信息时报）

大量企业在此聚集，光以软件和信息服务业为主的就有2200多家，包括网易、酷狗、小鹏汽车等“明星”。

由此，板块亦吸引了14.59万就业人口，这是2015年的2倍，何等强大的人才吸附力！（来源：天河发布）

留意土地市场，你会发现智慧城还有更大潜能尚待爆发。

从2019年至今，板块已成功出让18宗商服用地，全部以软件研发、科技金融、网络技术、大数据应用等高新科技产业为主。

而据今年天河供地计划披露，还有多达12宗商服地静待出让，它们又将为智慧城增加产业砝码。

这些地块大多数集中在天河智谷，此板块可大有来头，天河“十四五”规划聚焦发展的板块，一个是智慧城核心区，另一个便是天河智谷。

其总投资超过150亿，瞄准5G、高端软件、工业软件、物联网、人工智能等高端产业。

在这里，政府擘划了一张产城融合的蓝图，将在2025年引进超300家高新技术企业。（来源：天河发布）

又一片价值高地，蓄势待发。

想捉住智慧城？机会不多还好有一个

看到这里，你是否蠢蠢欲动，想效仿“猛拉丽飒”入手智慧城，入手小型商办？

如果你短期内没有住宅购买名额，手上又有一笔赋闲资金可用来长期运营投资，智慧城商办物业不失为好选择，毕竟今年资产配置出路并不多。

只可惜，智慧城的优质商办，还不是有钱就能买得到。

来自克而瑞数据，截止至4月，天河今年仅有两个商办项目上新，总供应仅仅562套，其中，智慧城小型商办不足200套。

这在一年能卖上千套一手小商办的天河，根本不够分。

| 智慧城小型商办少如沙漠一滴水（图源视觉中国）

这也是为什么“猛拉丽飒”会后悔没买小型商办，住宅名额用完了，好的小商办又凤毛麟角，资产配置该何去何从？

幸好，一个同款机遇就要来了！

天河保利天汇即将推出建面约21~44㎡百变创意空间，涵盖单/双/三钥匙户型，目前诚意登记已全面启动，首笔6万起即可入手！（注：认购后7天内付10%房款，活动有效期截止2021年5月31日，具体付款方式以现场合同为准）

太稀缺！25㎡以下商办一套难求

这组新品有多诱人？不妨看一组克而瑞数据：

从去年起到现在，建面约45㎡以下小型商办，整个天河仅供应了635套，但成交量却达960套！

这意味着面积小巧，适合整租的商办，供不应求，一旦上新，基本都要抢。

同一时段，建面约25㎡以下产品更是全区零供应。想买？要么挖空心思找一手库存；要么转看二手，缴纳高额交易税费。

天河小型商办供求情况

| 来源：克而瑞

不难看出，在保利天汇上新之前，天河对于如此小面积的商办，实在渴市已久！

太难得！智谷核心，与产业无缝联络

稀缺还不是项目的全部价值，它更引人瞩目的是地段。

保利天汇地处天河智谷， 将是湾区新一代创新创业高地，更棒的是，四周围绕着一圈产业用地 （即红色与粉紫色地块），这意味着它能与高新产业无缝联络。

产业对人才、资源有强烈的驱动作用，“猛拉丽飒”也正是因为手上的商办紧邻产业区，才吃到甜头，执掌同类地段的保利天汇，自然也是难得的潜力股。

值得期待的是，这些产业用地已早早开始“引凤筑巢”，光环绕项目那一圈，便已云集一众科创企业。

在那里上班的白领，理想生活地段在哪？想与大企业互动的初创公司，在哪里办公更好？毫无疑问是过条马路就能到的保利天汇。

| 保利天汇周边产业情况

78万㎡综合体，工作休闲兼具

当然，要攫取产业带来的红利，不能紧靠地缘上的相近。

海珠万科派50㎡左右商办可租到4500元以上，而直线距离2公里外的绿地滨江汇60㎡租金3000元不到。（来源：安居客）

那是因为前者是综合体，一下楼，有地铁，有商场，过条马路就是电影院，自然更得白领欢心。

这些杀手锏，保利天汇同样具备。

其是一座体量高达约78万㎡的综合体大城，既有住宅产品、18班幼儿园、45班九年一贯制中小学，有人气与浓郁烟火气，不像普通商办产品，给人感觉冷冰冰。

丨保利天汇效果图

这里还规划了创意空间与商业街区，下班回家，再也不必为晚饭吃什么犯愁。喝奶茶，帮猫咪买零食，通通只需下楼的功夫。

更难得的是，项目还规划了总部独栋写字楼，深度融合天河智慧城的产业发展，承接新兴力量的涌入。

这意味着 “职住一体”的模式能完全实现，下楼就是办公区。还在挤地铁上下班的你，能不心动？

丨保利天汇效果图

不仅如此，项目还有便捷的通勤与成熟配套：地铁21号线大观南路站就在项目附近，前往各大商务区都是几个站的距离。

周边还规划了地铁19号线，交通更四通八达。

若是逛腻了楼下商业街，万科广场、高德汇优托邦以及天河城百货等三商圈就在项目4公里直线范围内，繁华唾手可得。

丨保利天汇交通图

创新空间，一份资产多倍

最后来看看产品，建面约21~44㎡空间，都是低总价即可撬动的产品。

保利发展在珠江新城、琶洲、鱼珠港等商务区，都曾深度参与开发，它太懂怎么的小型商办才能获取更多回报。

左右滑动查看更多项目小型商办户型图

所以我们看到，建面约21㎡SOHO商办，同时放下工作、休息、洗漱等多个功能区，切中当下年轻人爱整租爱独处的需求。

建面约30~44㎡Loft空间，层高4.5米，可独立拆分上下层，轻松实现双钥匙、三钥匙分租，一套物业，双/三份回报。

又能多套打通，灵活DIY成为工作室、网红直播室：

下层带一步阳台或舒适露台，做一个工作区、头脑风暴空间适合不过；上层带超大赠送空间，方便储物，摆放直播选品绰绰有余。

脑洞再大一些，开一间楼上铺不香吗？首层是精品咖啡室，二层则是美甲世界、吸猫天堂、培训机构……一切皆有可能。

左右滑动查看项目创意空间设计（广州房产@细鹏摄）

好了，不必羡慕“猛拉丽飒”每月躺着，赶紧趁着五一到现场看看，别错过这个首笔6万起即可买入天河的机会！ （注：认购后7天内付10%房款，活动有效期截止2021年5月31日，具体付款方式以现场合同为准）