南沙限价消息来了。
一位做渠道的朋友跟我大吐苦水，他负责的10多个南沙楼盘最近一个月的成交量暴跌，而导致成交量下跌的直接原因，是因为限价拿不到预售证。
此前有消息称，南沙限价是4万；另有消息称，不是4万，是3.7万，并且还是，不是均价。
朋友说，都不是，南沙限价并没有一刀切，而是按照街道网签均价来定，和黄埔差不多。
南沙限价按照街道网签均价来定
“没有相关文件，只是口头传达，南沙每个楼盘的限价都不一样，是根据所在街道的网签均价来进行限价。”
有个别楼盘所在街道的网签均价连3万都不到，只有2.7万-2.8万，所以备案价不能超过2.8万，本来想卖到3万，一限价就没戏了，又不想卖便宜，就只能耗着不卖。
朋友坦言，受限价影响的大部分是一些还没拿到预售证的新楼盘或者是准备加推新一期的楼盘。
有部分在今年一季度甚至去年就拿到预售证的楼盘，目前是正常销售的状态，看起来没有受到影响，但有些营销手段却让人看到了限价带来的弊端。
车位听起来是件笋事，但这个车位的价格如果是算在房价里面，性质就完全不同了。
位于蕉门板块的星河东悦湾，目前在售25栋的产品，其中105平方米南北对流的户型比较受欢迎，价格在3.3万-3.7万／平方米之间，以105平方米的户型来计算，折后总价约380万，但其实这380万是房子的总价（约370万）＋车位的价格（10万）。
捆绑车位销售是一种营销手段
当我表现出疑惑的时候，现场的置业顾问连忙解释，这个车位是送的，价格只是为了去计税。
这明显是变相捆绑车位卖房，无形中增加了购房者的成本，莫非是被限价逼出来的销售手段？
长期跟星河有合作的知情人表示，这只是星河惯用的营销手法。
不过，如果受到限价影响，又不能搞双合同，这种买房搭车位的情况有可能会越来越多。
南沙楼市的扛把子，含着金钥匙出生的横沥岛一个新楼盘最近在灵山岛上开放了样板房。
对，你没看错了。横沥岛的楼盘把样板房设在了灵山岛，这个楼盘就是美的江上沄启，目前横沥岛处于施工阶段，环境不是很好，给购房者的体验感不佳，所以他们就把售楼部和样板房设在了面貌更好的灵山岛。
美的江上沄启设在灵山岛的售楼部
美的江上沄启这次开放板房，共有两个户型，分别是98平方米三房和118平方米四房，现场置业顾问表示价格会参考周边的楼盘，参考区间大概在3.8万-4.2万／平方米之间，现阶段是认筹，认筹需在自己的银行卡里冻结5万块钱。
现场置业顾问透露，由于目前认筹的人数比较多，接下来可能升筹，大概率会升筹到50万，如果对楼盘比较感兴趣的话，尽快认筹。
有传言美的江上沄启因为限价的影响，开盘会捆绑商铺卖，具体是每个商铺收定金20万，然后以挞定的形式收这20万，如果是买98平方米三房的户型，每平方米将会增加2000多元的成本。
对这样的说法，美的江上沄启的销售表示，是虚假信息，从现场了解到的信息，也并没有这种操作。
不过，楼盘在4月份的时候曾说过要在5月份开卖，但到现在还没拿到预售证，至于何时才能拿到预售证开盘，销售说要到6月中下旬。
作为南沙的热门板块，金洲板块目前多为二手房，一手房几乎没有，而位于金洲地铁站附近的冲尾村旧改项目升龙臻府，被视为解渴金洲一手房市场的存在，原计划5月份亮相，但因故推迟了。
从现场的情况来看，升龙臻府售楼部外部的地面还有很多地砖没铺好，从远处看，售楼部内部也比较杂乱，施工进度需要加把劲。
升龙臻府售楼部目前还在施工中
由于售楼部还没建好，想要了解升龙臻府的信息，可以到附近的冲尾村城市更新展厅了解，据展厅内的销售介绍，升龙臻府的主打改善户型，户型产品有96平方米三房、120平方米四房和140平方米四房，预计6月28日左右开放售楼部，价格和开盘时间还没确定。
当问及限价会不会对他们楼盘有影响，升龙臻府的销售表示，目前售楼部都还没开放，具体的定价也没出来，一切都会以政策指导为准，但是周边的二手都卖3万以上了，楼盘靠近地铁站，旁边还有万达广场，价格肯定不会低。
与黄阁地铁站仅一路之隔的时代天逸，目前在售80平方米三房和88平方米三房，价格在3万-3.2万／平方米，现场置业顾问给购房者的计价是按照正常的流程在计算，以88平方米三房为例，折后总价约260万，首套房按首付三成算，首付约78万，贷款182万，月供一万出头，并没有购房成本额外增加的情况。
时代天逸目前没有额外的购房成本
现场置业顾问坦言，虽然很多客户首付款没问题，但是现在向银行按揭贷款却没有那么容易，银行的放款额度很紧张，对客户的资质要求也很严格，有很多客户因为自身问题，贷款迟迟批不下来。所以，他们也会筛选优质的客户。
至于怎样才算优质客户，时代天逸的置业顾问并没有明说，只是从各个方面暗示，不向银行借钱，能一次性付款的客户才是优质客户。
不禁感叹，现在在南沙要买到房，要准备一次付款才有把握。
从目前来看，南沙限价主要影响楼盘拿预售证，供应量减少。
真正让南沙成交减少的，是人才购房政策的收紧。
今年一季度黄埔和南沙相继出台了人才购房新政，符合规定的人才以后在南沙和黄埔买房需要一年社保。
人才购房政策收紧对南沙影响很大
这个政策一出，南沙有不少楼盘的外地客户直接减少了一半，打击不是一般的大。
一位在南沙做一二手渠道联动的中介朋友表示，在政策出台之后，一些楼盘采取了相应的对策：外地户口仍然可以在南沙买房，通过延迟一年网签操作，等社保满一年，到时候就可以去网签。
不过延迟网签的代价是要一次性付款，有部分楼盘可以分期付款，分期6-12个月。
但是延迟网签有风险，在一年网签期限到期之前，外地买家如果没有满足本科学历＋南沙工作证明＋南沙一年社保／个税证明，后果将自负。
而且延迟网签属于违规操作，不排除会被相关部门查出来，面临一定程度的处罚。
现在关于各区限价的消息不断，根据我所获得的资料判断，基本都是参考接到一手住宅网签均价来定，不能超过一季度的网签均价；如果一季度没有一手网签的，就接受政府的指导价。
最终是不是如此，有可能5月底揭晓，因为限价政策有可能在6月1日实行。
广州房叔2021-05-26 10:56:43
