2021年1-6月，广州累计成交新房61063宗，同比增加86%，环比去年下半年下跌10%；虽然创5年同期新高，但其主要原因为去年四季度热度延续。事实上，贯穿整个上半年的“贷款难”问题，加上新政轮番出台，备案价、预售证审批趋严等组合拳落地，叠加疫情反复影响，上半年中后期广州楼市降温明显。
作为调控“大年”，官方从人才购房社保要求、人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等多维度“稳市”导致不少买家购置心态发生变化， 继而影响市场表现，预计未来一段时间，新政对成交的影响将持续“发酵”。
但毋庸置疑的是，经历了2020年人才购房门槛降低、个别热点板块开发商盲目涨价等问题；今年广州市场基于贯彻“房住不炒”主旨，确实需要“挤水分”，以确保广州市场长期稳定；总的来说，目前广州政策适度温和，各主体应积极配合，避免触发“更严厉”调控。01.四大一线城市表现：广州成交总量，成交增速仅次于北京根据广州中原研究发展部监控显示，2021年1-5月广州累计成交556.7万㎡一手单位，居四大城市总量之首。
但由于沪广深上半年均有调控新政落地，因此增速相对放缓；广州从2020年的成交增幅领跑四大城市，回落至今年上半年第二位。图表 4 四大一线城市2016年1月-2021年5月成交走势
02.全市销售均价32537元/㎡，全市套均总价为348万元
03.2021年上半年新房市场3大特征特征一：年初成交延续去年热度，中后段轮番调控落地，理性回调从每月情况来看，今年一手市场走势可分为3个阶段，分别为1月，2月，3月-6月。 阶段1月，得益于去年三、四季度火爆市场行情“热传导”，成交量达1.4万宗，为上半年月度峰值。部分黄埔、南沙项目开发商已“嗅到”政策即将来临，纷纷选择在1月大规模推售，如黄埔富颐华庭、黄埔中央城、时代天境、大壮名城，南沙十里方圆、星河智荟、中铁建.海语熙岸等“扎堆”入市，上述两区1月推新单位累计超千套；加上增城承接黄埔价格上涨带来的需求外溢，黄埔、增城、南沙“三驾马车”成交量占全市的60%。第二阶段为2月，南沙、黄埔开始收紧人才贷款门槛。今年春节月（2月）由于官方大力倡导“原地过年”，春节期间广州将近8成热销项目售楼中心“不打烊”，供应量保持相对充足状态，供买家选择，买家亦积极把握2月“窗口期”加快入市步伐，春节月成交表现“亮眼”，为近3年新高。第三阶段为3-6月，广州调控“组合拳”正式轮番落地。3月预售证“急刹车”（春节后17天无新预售证获批），广州正式宣布实行集中供地模式； 4月402、421新政“王炸”出台，市场逐渐呈现出降温迹象。五一假期之后，新备案价制度推行，叠加广州疫情影响，6月成交创年内新低。
特征二：供应配合调控，各月波动幅度较大，但各区对其敏感度“各不相同”上半年广州累计供应42483套单位，同比增加27%，环比下跌47%；虽然整体供应量为近5年同期新高，但各月波动较大，主要原因为新政调控对于新批进行更加机动的把控。
尤其传统销售旺季3、5月，供应量不但不突出，甚至呈现近年罕见的低位，可见官方从源头上已做好防止传统旺季楼市过热情况的出现。
虽然供应波动一定程度上影响了整体成交，但各区表现却反应不一。轮番“挤水分”之后，白云、番禺、南沙、增城四区成交同比增幅仍明显大于供应量增幅；由此说明上述区域刚需购买力强劲，对政策的抗压性较强，购房用于安居置业的“实客”较多。
特征三：热点区域 “缺货”情况在新政出台后有所缓解由于去年部分区域实行门槛较低的人才购房政策，导致广州新房成交猛增，库存从2020疫情后的13.4个月减少至6.4个月。随着4月楼市新政出台，库存周期开始出现拐点，目前已恢复至8个月水平，市场供求动态更加合理均衡。
天河、黄埔、南沙三大热点区域，消化周期从今年4月起亦陆续出现“拐点”，供求动态趋于健康。
04.各区表现：白云表现抢眼，番禺大盘货足持续吸客，增城打赢“翻身仗”
由于2020年上半年疫情对市场影响较为严重；今年供求同比增幅均大幅上升，未能看出新政调控后市场实际水平，因此本部分成交分析将酌情参考2020年下半年数据。环比去年下半年，广州整体成交量下跌10%，新政调控给市场带来显著“降温”效果。在挤水分的大前提下，白云、番禺两区环比“逆市增长”，此外，增城成交波动较少，买家关注度提高；上述3区为今年上半年表现较为抢眼的区域。白云上半年成交41万㎡，同比增加237%，环比增加20%。
从今年成交趋势来看，当前中心区新房市场已进入“白云时代”，其正在吸纳其他老城区由于供应不足而外溢的买家。番禺2021年表现强势，主要集中在中北部优质项目。随着海珠、荔湾一手项目价格提升，番禺北部洛溪、华南、钟村等板块以中心区3/4的价格，可入手中高端项目；番禺性价比优势凸显，因而吸引不少原本计划置业市区的买家入手。增城上半年成交面积为653.8万㎡，同比增加48%，环比下跌10%。受黄埔推新放缓以及东莞限购新政影响，增城成为上半年市场的“香饽饽”；广州中原研究发展部认为，由于黄埔被“精准调控”，加上科学城、萝岗等热点板块价格变动，不少买家从去年11、12月开始逐渐“外溢”至增城；尤其新盘集中的永和、新塘以及21号线沿线的中新镇、朱村，“重新”成为刚需客眼中的“笋盘”；此外，随着黄埔三旧改造推进，不少拆迁户拿到补偿金后到增城购置物业，亦带旺了近期增城楼市。05.各区库存：调控“见成效”，库存周期紧张问题得以缓和各区中，除上半年无新货供应的越秀和项目集中网签的海珠消化周期下降以外，其余9区截至6月末库存周期均呈现回升态势；可见调控挤水分之后，投机者逐渐离场，刚需买家获得了更多的购买机会。
06.十大热点板块成交：永和、石滩价格洼地吸引湾区买家，黄阁、万顷沙成上半年“黑马”图表 15 2021年上半年广州十大热点板块成交情况分析
十大成交热盘：亚运城继续“蝉联”位，增城、南沙、黄埔中低价位盘备受青睐图表 16 2021年上半年广州十大成交热盘一览
挤水分之下，下半年新房成交将有何趋势？以目前政策把控力度保持稳定为基础，预计下半年成交宗数将维持66000-67000宗水平，较今年上半年增加8%，较去年同期下跌2-3%。
作此判断的原因主要有：一.广州新货供应量大。得益于近年宅地供应猛增，下半年全市新货预计在5-6万套左右；此外，部分上半年由于备案价制度需要协调的项目预计将陆续入市，供应充足为成交营造必要条件；二.二手贷款难问题，将促使部分买家选择新房；三.上半年受广州疫情反复影响，部分房企业绩压力较大，预计今年9-10月将会有一波集中促销潮吸客；
广州中原研究发展部2021-07-01 11:13:55
