房价与地价有倒挂风险，广州第二轮土拍看淡

文｜邓浩志

前几天，深圳第二批集中供地被突然叫停。

据说是因为参与的开发商数量太少，尤其是民企数量太少导致的。过去一段时间，楼市调控的重点就放在了压缩开发商利润上，结果导致了房价与地价之间的差额不断缩小，如果销售限价，甚至出现了房价和地价倒挂的现象。深圳现在的情况估计是开发商一算，怎么都没有利润，所以干脆也就不玩了，但地价仍然高高在上。

而相隔没多远的另一个大城市广州，第二批集中供地清单很可能近期即将公布。

上表并不是最终供地清单，里面有些可能无法赶在第二批推出，比如限房价竞地价，房价到底限制在什么位置合适？这可能未有共识。不过这和最终结果也八九不离十了。至少各大房企过去一段时间都是拿着这个表去看地的。看到这张表，和大家分享几个观点。

按照近期央行的表态“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。”可以大胆预计，未来开发商都将处于融资受限，资金紧张的状态。既然缺钱是常态，企业经营的谋划就要按缺钱的大背景进行考虑。尤其深圳土地市场已经开了一个“坏”的头，房企都不敢再拿地了，这种情况很有可能陆续在各地蔓延，尤其限价政策执行比较严格的大城市，就算顺利挂牌，拍卖，实际成交价也并不乐观，不排除有不少流拍。

广州第二批集中供地还能不能火呢？

我认为肯定没有轮火。至于降温多少？关键还要看土地出让的条件。如果类似深圳一样限房价，竞地价，而房价限得又比较低，那就完全有可能出现深圳的情况，开发商不玩这个城市了，看看其他城市的情况再说。反正有三道红线的指标，部分房企甚至规定卖地资金不得超过销售额的40%，既然“子弹”有限，那就省着点用，选政策友好的城市，出手优质的项目。

这轮土地供应计划可以重点说说增城。

增城这次仍然的供应的大户，一个区就接近其他各区的总量。由于过去供应量、未来供应量都很大，所以增城房价、地价要涨起来并不太容易。而其他区域供应量却减少了，比批少很多。优质地块也不多。所以增城之外区域的土拍可能会很激烈。目前就我接触到的开发商，对增城兴趣都不十分大。多数房企都没有志在必得的态度，价格不是特别“笋”的话，就参与一下而已。其他更核心的区域则愿意稍微再加点预期。开发商的这个态度，也说明了他们对后市的观点。有些地方能涨，有些地方或滞涨。