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8月26日，广州官方公布第二批供地名单，其中涉及48宗用地，总起拍价达1124亿；在批用地供应（3月底）以来，广州市场经历了“翻天覆地”的变化；先后出台了402、421限购新政、黄埔及南沙人才购房政策收紧以及《广州住房“十四五”文件》；（点击关键词可回顾相关解读文章）广州市场在轮番调控之下，成交量价明显“回归理性”。在此背景之下，千呼万唤的“第二批集中供地”终于赶在“金九”前亮相；对比批供地，本次由于有多宗市区优质地入市，总起拍价超千亿；另外，为响应《住房“十四五”》规划中增加人才、租赁住房供应的要求，超过一半地块要求配建政府性房源、租赁住房等；而更加考验开发商拿地“算账”的，莫过于推出“限售价”“一次性书面报价”等玩法；综合而言，第二批供地在贯彻“房住不炒”“稳预期”的基础上，将会对一二三级市场产生“连带效应”；本篇小研君将为大家带来深度解读。01.2021年至今已供应商住地741万m²超去年全年总量
批集中供地393.6万m²，第二次供地304.8万m²，此外1-2月广州还零星供应了5宗地块共42.5万m²，总供应面积为741万m²；
▲2015年至今广州商住地供应情况（单位：万m²）该供应量已“轻松”超越去年全年供地水平，再创近年商住地供应新高。同时完成《住房“十四五”规划》中，每年400万m²的目标。假如年内还有“第三批供地”，预计2021年总供地面积将“破千”；可见广州未来新房供应整体保持充足。02.海珠、荔湾靓地入市南沙、增城高位提升天河、越秀依旧“挂零”对比批供地，第二批供地总起拍价增加超200亿，主要因为为中心区靓地挂牌，其中海珠2宗靓地（江泰路50号、蚝壳洲东街93号）年内首次入市；另一方面，供地大户南沙、增城在批高位供应的基础上，继续猛增，其中南沙供应6宗累计36.9万m²，比次供地增加132%；而“东大仓”增城则一次性推出22宗累计123.1万m²地块，蝉联广州供地大区的位置；可见未来南沙、增城依旧是广州疏散中心区人口压力的重点板块。因此小研君认为，虽然短期内南沙楼市因“降温”需要，收紧了人才购房政策，但从建设广州副中心、大湾区几何中心的思路，以及承接供应特征，南沙依然需要积极的“引流”措施。待南沙市场“回归理性”，未来更加合理、更加贴合首置、人才购房的优化政策或将落地。广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部
▲2021年两批供地各区情况对比（单位：万m²）另外需要指出的是，越秀、天河两区2021年至今供地依旧“挂零”，根据小研君了解，两区其实尚有少量地块可供应，但由于限价问题，预计需要继续调整优化。此外，对比之前媒体流出“五花八门”的第二批供地明细，部分中心区靓地，如梅花园地块、南湖地块等亦暂无出现，预计官方亦处于“稳地价”考虑。03.严控溢价率，未来优质地块或多自持部分批集中供地，多宗热门地块溢价率超40%，而本次供地溢价率均控制在15%以下。小研君认为，这一措施在稳定名义楼面价的同时或将导致优质地块出现“普遍自持”现象；根据小研君初步筛选，并对比过往邻近地块成交价格情况，有14宗地块存在需要“竞自持”的可能，占总供地量的29%。
▲存在“竞自持”可能性的地块一览部分中心区靓地，本身地块面积已相对属于中小型，假如需要大面积自持，可入市部分将更加减少；另一方面，对于“竞自持”部分的运营模式，目前广州并未有成熟的案例，对于本次推出“新玩法”后出现的自持情况，开发商需要考虑后续运营方法。04.响应增加租赁、人才住房近6成地块需配建房源《住房“十四五”规划》中提到，今后五年广州将增加租赁、人才住房供应套数，本次供地有6成地块自带配建条件；主要分为：政府性房源、人才公寓和公共租赁住房、回迁安置物业三大类；
▲第二批供地配建地块用途结构小研君认为，此举为广州带来大量公共性质房源，同时亦增加了开发商的建设成本；尤其配建条件比较集中的白云、增城两区，开发商在竞价时将采取什么态度，值得关注。
▲第二批供地各区配建条件面积情况05.“一区一策”黄埔、南沙试水“限售价”或对市场产生深远影响本次供地，黄埔南沙共8宗地将实行“竞地价，限售价”方式。“限售价”为本轮集中供地较受市场关注，预计对市场影响较为深远的重要新政策；由于官方对售价的限制覆盖整个开发-销售周期，因此未来1-2年，板块楼价将被“牢牢摁住”。
▲第二批供地8宗限售价地块情况（单位：元/m²）从积极的角度来看，“限售价”与目前各板块实行的“指导价”双管齐下，对影响地块周边一二手价格预期，打击投机客入市起到一定作用。而另一方面，实行“限售价”之后，部分此前高价获得项目的开发商是否会调整入市计划？同时，黄埔、南沙两区为旧改大区，限售价之后，开发商推进旧改项目的热情是否有影响，这都是值得长远观察的。06.限制马甲，更多优质房企将拥有入穗机会本轮供地严管“马甲”，对于维持招拍挂公平性具有一定促进作用，这将引导更多优质房企进入广州市场；同时本次48宗地块定价“丰俭由人”，部分外围区低总价地块或将吸引在批供地未有收获的民企、中小企业分一杯羹。
▲批供地，国企占主导地位后市预测.“十一”黄金周前竞价对市场将产生一定作用除上述6大特点以外，本次供地还有很多创新性的条件，如部分地块未来将50%倾向首置买家、部分地块明确要求竞自持地块作为租赁住房之用等；由于官方已多渠道严控地价、楼价，因此像以往部分板块因拍地而行情迅速升温的可能性将大大降低。本轮拍地限时竞价与轮相似，均定在了“黄金周”前夕，预计本轮竞拍（9月26/27日）前后，将是各区开发商集中火力推货迎接十一之时，中心区及黄埔、南沙、番禺等区域出让结果预计市场关注度会较高。尤其黄埔、南沙两区，在人才政策相继取消、收紧的环境下，开发商对未来市场的预判、投入力度多大，将值得关注。附：第二批48宗地块情况一览
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广州中原研究发展部2021-08-26 20:05:41
