各地“限跌令”再起，楼市会否硬着陆？

文｜邓浩志

各地“限跌令”再起，楼市会否硬着陆？

本月初，昆明组织30房企及大型经纪公司召开“稳房价”工作座谈会。提出：房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签……

月中，湖南岳阳出台楼市新规，要求中心城区新房销售的实际成交价不得低于备案价格85%，否则将无法进行网上签约备案……

简 评

楼市再现“限跌令”，说明市场的确降温了，而且幅度不小。

据报道，昆明近期楼市成交低迷，部分房企为回笼资金大幅降价销售，部分房源比之前下降20%—30%，虽然楼市分城施策，各地市场分化比较明显，但昆明作为省会，人口、经济及对住房需求都相对强劲，如果昆明都有这种情况，说明在大的范围内，楼市降温是普遍情况，而部分城市甚至面临房价下降过快，幅度过大等问题。

楼市仍然保持强势的城市，目前似乎一个都不存在了。

无论是从笔者获得的的统计数据，还是亲历最前沿市场观察，楼市降温是普遍性的，连强势的长三角、珠三角城市群也不例外。而这种情况早在6、7月份已经出现明显。叠加7月底8月初的新一轮调控政策，各地楼市已然“超调”。楼市继续下行，部分城市甚至加速下行可能性较大。近期暴雷的大房企也一个接一个，整个房地产行业面临硬着陆的风险，投资者需要注意。

“限跌令”比较难执行。

尽管昆明下了死命令，甚至不惜动用停止网签作为惩罚。这只能冻住一手房的降价，改变不了二手房仍然可以降价的势头，也改变不了开发商对后市的悲观，更改变不了房企需要通过销售回笼资金的经营压力。若政策死扛，资金紧张的房企可能因为无法通过销售回笼资金而出现爆雷的情况。

昆明情况再次说明“稳房价”的根本重点是“稳”而不是“降”。

如果昆明楼市情况继续恶化，管理层应该会出台逆周期的调控政策，简单说就是刺激楼市。昆明最近的案例说明，接下来国内其他城市针对房地产都会以“稳”为主要目标，而不是为了降价。

房地产业阶段历史使命已经完成

根据统计数据显示，中国家庭平均拥有住房1.2套。从宏观数字上看，中国总体上已经告别了住房总体短缺，供不应求的时代。因此，房地产业应已经处于接近行业天花板的状态，未来逐步收缩是肯定的。在一些供应过剩的三四线城市甚至会出现快速收缩。这也提示管理层要逐步降低房地产拉动经济的思维，也要逐步有序地将已经出现过度进入人才、资源、资金撤出地产。最终逐步降低房地产业的总体产能。避免产能过剩导致的问题，以及住房过剩的问题。所以从宏观上看，楼市调控是必然的，也是必须的。

上面说的是总量，但如果仔细看局部，中国楼市的分化也导致局部市场严重供不应求，比如最突出的长三角，珠三角地区。这里人口流入快，经济增速快，对住房的需求仍然旺盛。所以全局与局部需要分别看待。