文｜邓浩志
广州第二批集中供地首轮于26日推出，当天总共推出24宗地块。最终成交16宗，另有8宗地块流拍，分别是增城4块，南沙2块，白云、番禺各一块，流拍总体占比为33.33%。其余地块大多数以底价或极低溢价成交，仅少量地块需多轮竞拍成交。
本轮土拍总体呈现以下几个特征：
1、广州土地市场降温明显。
底价成交+流拍成主流，极少地块出现高溢价情况。首先是本次参拍的房企数量稀少，不少地块无人问津，或者仅有一家房企报价。结果多数地块最终也只是以底价成交。有机会进入竞拍环节的地块，多数也仅有轻微溢价，房企普遍谨慎。其次，部分位置稍偏的地块出现了无人问津的情况。流拍的比例高达1/3。
造成这个情况我认为大致有以下几点原因：
一是房企普遍资金紧张，扩充土地储备已经不是当前多数房企的首要任务。大部分房企近期在土地市场已经偃旗息鼓，转为以保卫企业现金流为主。所以近期土地市场冷遇在多数城市可见，不止广州一地；
二是房企对后市预期偏看淡，不敢在当前售价基础上寄予太多的涨价期望。在正常市场情况下，房企通常会为一二线城市房价的销售价格增加预期，即未来的房价会高于目前。这次从报价的谨慎上可以明显感觉到，房企普遍对后市持相对保守的态度，多数不敢采取高溢价成交的策略；
三是不少地块有着苛刻的出让条件。比如广钢地块，要求拿地房企配建并运营广钢公园。公园的投入及后续运营成本不可小视；又比如南沙的地块，要求套数50%销售对象为无房家庭。这种情况所有房企都是次面对，特定市场存在极大的不确定性。
四是这轮土拍的起拍价格大幅提升。相对于轮集中供地，本地土拍同地段地块起拍价出现了大幅度的提升，比如黄埔科学城：批黄陂地块起拍价为19444元/m²，第二批班岭村西侧地块为21979元/m²，上涨13.04%。再比如番禺创新城,批起拍价为17988元/m²，第二批为23000元/m²，上涨27.86%……
2、国企/央企/国资占主导的企业唱主角。
目前民营房企普遍资金紧张，能有资金在当前出手购地的房企极为稀少。这与土地是否优质无关，与价格是否合算也无关，而与企业是否有能力参与有关。央企、国企无疑在目前的市场更具有更大的资金优势。无论是融资能力，融资成本，还是负债率，它们都大大低于民企。所以这次有斩获的房企，接近清一色国资背景或国资化的民企。另外需要注意到，广州城更，广州南投，南沙建设集团等市属企业在本次土地出让中也非常活跃。然而在一般招拍挂市场上，这类型企业是很少出现的。他们通常只在市场非常低迷的时候出手，用于提振市场信心。比如去年初越秀南破纪录的6.4万/m²地块，就是市属企业拿下的。这次市属企业的积极表现或有一定意味。
3、外围区域地块明显预冷。
此地流拍的地块多位于广州远郊，比如增城、南沙等地。但如果时间切换到半年前，新塘、万顷沙等都算不错的板块，这些板块以往是很少遇冷的。这说明了房企谨慎的土地策略。在资金紧张的大背景下，保证项目现金流最为重要。而越靠近主城区的项目，面对的市场越“刚需”，总体风险也相对更低。而越是外围的市场，面对投资客的比例会相应提高，在市场低迷且政策打压投资市场的时候，外围区域的楼盘风险也相对较高。所以这次土拍，房企更愿意选择更为保险的偏刚需地块。
邓浩志2021-09-26 18:02:28
