广州中原研究发展部监测，2021年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推约4049套，较去年同期上涨16.9%。区域市场方面，荔湾表现最为“抢镜”，十一期间万科金域曦府推出近1300套单位吸客；而南沙、从化、增城等外围郊区本轮十一供应、成交则表现平平，平均去化率不足5成。
▲黄埔某热点楼盘人头涌涌 拍摄：广州中原研究发展部此外，今年因调整政策不断，楼市成交转冷，十一期间不少项目通过促销活动来吸引客户。关于2021年广州十一楼市分析，且看本篇解读：01.今年十一假期推货量突破4000宗大关据广州中原研究发展部调研，2021年十一假期广州实际推出约4049套住宅；推货量比2020年十一假期增长16.9%，较2021年五一假期增长22.7%；但开盘数量则较今年“五一”大减39.1%。主力推新区域为荔湾、黄埔、白云：荔湾（1300套）>黄埔（863套）>白云（656套）。
广州中原研究发展部认为，今年“十一”市场主要有以下方面特征：一.荔湾万科金域曦府项目“强势吸睛”。自2017年万科拿下广信资产包之后，万科金域曦府项目经历长达9个月的认筹时间，终于在今年“十一”面世；强势推出1300套房源，去化超千套，单盘独自支撑起“十一”市场的近半成交量。二.传统热点区域市场“转冷”，南沙、增城成交、供应表现失色。今年上半年的购房有关政策频出，6-8月继续加码，8月底更是推出“王炸”二手指导价，置换买家经历“房贷审批慢”之上的“雪上加霜”；此外，第二批集中供地大规模流拍，私企“躺平，国企成为主力军的土拍结果也给一手市场带来了影响，部分买家将会保持观望态度。直接导致传统“十一”的一手成交“门户”南沙、增城选择“躺平”，供应及成交均较往年插水下滑。三.今年以来调控不断，楼市预期直线下降，购房客户入市热情较低，不少开发商业绩收成不足。因此，十一假期也自然成为四季度开发商打头阵的关键节点，不少开发商选择“以价换量”，促销手段频出，以加快出售现有“存货”。02.荔湾、黄埔推货量抛离其他区其中，荔湾今年靠万科金域曦府单个项目，推货量同比增长767%（1300套），独占全市的32%供应量。而今年黄埔供应再度发力，总体供应跃升至全区第二位（863套）。外围南沙、从化推货量均有收窄，“十一”供应仅212套、184套，同比分别净减34%、68%；另外，本次国庆黄金周增城难当“东大仓”名头，整体推货量跌至350套，同比大减77%。市中心白云区（656套）主要推货量来源越秀•天悦云湖、佳兆业白云城市广场等热盘，供应量同比大增1.19倍。
板块方面，今年十一共有13个板块开盘或加推，整体去化率71%。主要得益于万科金域曦府、越秀和樾府等销售热盘的贡献。
其中，荔湾区花地湾、番禺区汉溪长隆、海珠区南洲、白云区白云湖、黄石路板块首日去化率位居前五。黄埔今年供应、成交虽整体表现尚可，科学城热盘大壮名城去化率可以达到80%以上。而且黄埔区目前仍有多个盘处于认筹待售阶段，比如越秀TOD•星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等，预计10月中下旬会陆陆续续入市，届时整体黄埔市场会出现多个项目“同台对垒”。但需要一提的是，本次“十一”万顷沙板块去化并不理想，去化率处于40%以下低位水平，为这次“十一”去化最差的几个板块之一。广州中原研究发展部认为万顷沙板块市场“冷清”主要有两方面原因：一、板块已经提前消化地铁通勤价值及大湾区利好，目前片区价值潜力有待加强；二、南沙市场调控过分收紧，导致有意通过人才政策购房的口子已被“堵上”。因此，官方若有意继续招商引资，盘活万顷沙板块，可以尝试优化、调整人才政策，加快片区基础配商业套建设，争取吸纳中心城区的刚需上班族。03.十一市场亮点关注1）产品：紧凑型三至四房为主力，复式户型占比减少十一开盘/加推、收筹的项目中，推出有涉及到90平方米以下的“紧凑型”3房单位比例进一步增加，占比达77%，较去年同期提升20%。由此可见，目前整体广州市场已经逐步回归刚需。而大户型房源由于收到目前信贷环境的限制，卖一买一的置换客户被误伤，促使需求有所下滑。另外，过去一向“吃香”的复式户型，今年反而“十分罕见”。据调研了解，今年十一开盘/加推、收筹的项目中，尚未出现在售的复式户型，均以平层户型为主。2）首付款：首付基本正常，仅个别项目可延迟首付为确保资金回笼，今年十一开发商首付期限以主流“七天内给3成首付”为主。不过，个别楼盘为促成成交，加速项目跑量，给予了3个月以内的首付宽限期，主要以南沙、白云北部等个别楼盘为主。
3）新盘：多个全新盘“扎堆”入市据广州中原研究发展部调研，今年十一全市共7个全新盘开盘或亮相，该数量“近年罕见”，较去年十一净增1个，较今年五一同期净增2个。同时，本次推出的全新盘户型面积跨度较大，瞄准的目标客群更广，80-130平方米的户型就占有4席。在“三条红线”和业绩压力下，开发商不得不选择国庆黄金周的节点来抢占市场。
04.各区热点板块踩盘增城：石滩、新塘人气一般据广州中原研究发展部调研，增城区十一楼市热点主要集中在石滩、新塘等板块。其中，新塘板块金茂万科都会四季主打85-135㎡三至四房，该项目现场人气和成交量人气均相对一般，单盘去化率低于广州平均水平。但据销售透露，目前开发商仍对板块发展前景保持乐观，客户附近拆迁户、刚需客居多，还有部分投资客和内部员工自购。位于石滩块的港龙皇朝•龙湾壹号虽有推售动作，但整体货量偏低，仅40套左右，以67-115㎡二至四房的刚需户型为主；据销售透露，该项目主打“价低+板块潜力好+地铁”的招牌，购房客户以投资、刚需需求为主。目前该项目在售均价仅11000元/平毛坯，较上轮开盘的16000元/平带装修的价格有所调整。黄埔：多个项目待预售证获批推售据广州中原研究发展部调研，黄埔区十一楼市热点主要集中在科学城、老黄埔等板块。其中，科学城板块热销楼盘大壮名城属于节前抢跑，推货约188套。9月26日正式开盘，最抢手的93平3房，大概120套，此前就认筹了400多组客，所有单位，基本已经抢光。当晚72平2房还剩下十几套房源未售出。大壮名城项目在售均价为48000-54000元/平，在人才购房政策收紧+限价影响下，开发商有小幅降价推新，但整体仍较板块均价高。老黄埔板块今年十一热度仍在，新货充足。全新盘卓越招商臻珑府同样表现出色，去化率能够保持6成以上。据广州中原实地调研了解，招商臻珑府项目销售中心“人潮涌涌”，多台客户正计价、带看。
▲黄埔项目案场 拍摄：广州中原研究发展部主要由于该项目靠近开发区，相比老黄埔核心区，价格有一定优势（板块均价55000元，项目在售价格45900-47800元/平），对客户吸引力较大。另外，目前黄埔区仍有多个项目处于认筹待售阶段，在等待预售证批售，比如越秀TOD•星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等。预计10月中下旬或11月上旬会陆陆续续入市。荔湾：万科金域曦府蓄客近9个月今年十一荔湾区仅单盘出售已“吸睛无数”。万科金域曦府项目蓄客近9个月，开盘之前认筹量约为推货量的1倍（2500个），虽然过去半年广州楼市气氛经历了翻天覆地的变化，但依然未能动摇大部分买家的购置欲望。可见随着广钢供货进入尾声，广船产品面向高端，广州西部老城区刚、改客集中关注该盘。对该项目而言，老城区已很难再出现体量如此大的大社区盘，其交通配套、教育资源均是亮点。据广州中原调研了解，该项目十一期间现场咨询人数保持稳定，去化超千套，去化率保持9成以上。客户基本以荔湾、海珠老城区改善客为主，此外部分芳村互联网、创意园、企事业中高层、高中老师亦是主要购房群体。该项目户型从75平两房起步，比较关心老城区刚需置业，环顾广钢、滘口两个供应板块，小户型产品偏少，具有较强吸客能力。且整体均价为54500元/平，相比广钢而言，价格亦有较强吸引力。 番禺：万博热盘表现相对向好，龙湖金地天峯收筹乐观今年十一番禺区主要推货、开盘板块为汉溪长隆片区。汉溪长隆的越秀和樾府一向是今年以来广州备受关注的“网红盘”。项目凭借万博CBD的优势，热度居高不下。目前项目开盘均价基本在62000元/平左右，虽价格较片区其它项目星汇文玺（4.4万/平）、奥园恒基学府一号（4.1万/平）不具备优势，但销售现场依然火爆。市桥板块全新盘龙湖金地天峯假期收筹，主力户型为90-125㎡三至五房，认筹享98折优惠，吹风价48000元/平，高于板块定价，豪宅开发商中高端产品，国庆认筹现场可谓“人头涌涌”，车位都已经停满。
▲番禺某项目现场 拍摄：广州中原研究发展部项目周边环境不算突出，临近主干道此外项目将配建大型公交始末站，预计未来存在一定汽车噪音及扬尘问题。但瑕不掩瑜，首先项目具备较佳自带商业配套（龙湖天街），加上3号线东延段带动，未来将会成为板块“TOD”式项目。此外，市桥-番禺广场地铁沿线近年少新房项目入市，周边二手楼盘普遍在8-10年甚至以上，该项目入市将会刺激市桥改善买家，3号线沿线客户关注。05.十一总结：区域成交冷热不一，郊区项目去化难综合调研情况来看，今年广州官方调控因频繁轰炸，一手市场成交急剧下滑。因此，不少开发商需借十一节点强势推货，抢收业绩。从这次十一去化情况不难看出，在限价的大环境下，广州成交“冷热分化”的态势将依旧明显，部分缺乏规划利好、存货较多的区域，获取客户的难度依然较大。但部分如荔湾、黄埔、番禺个别具备较高性价比的热门项目，市场接受度仍然较高
广州中原研究发展部2021-10-08 10:43:16
