文｜邓浩志
“银十”已经过去，广州一手仅成交7161套，和9月份基本持平，同比去年10月下跌近4成。
从各区情况看，增城依旧占据成交量榜首，但也仅有2千套的水平；黄埔由于持续有新货推出，吸引大量刚需客户；近期热点的白云仅700套成交，还是在北部四镇大批楼盘降价情况下取得的；今年上半年大热的南沙已经跌出3甲，跌至第6位，短期内估计都回不了气；
西大仓的荔湾也很惨，全月仅录得329套的网签，月中某盘以“工抵房”的名义跳水式降价，不知道能否将下月网签提上去？
海珠、越秀、天河是货少所以卖得少，同时部分早前拿预售证的项目由于备案价较高，所以网签也多有排队现象，其中越秀、天河仅录得十位数的成交，地量！
而纵观下半年行情，从6月开始，每月成交量就维持在6、7千套的地量水平，市场低迷程度，地量持续时间创近10年之最。补充一下，上一次这么低迷应该要追溯到2008年金融危机的时候。
自9月底央行“双维护”谈话之后，从央行到地方各种暖风频吹，10月份各种微利好更是频频落地，比如贷款放款时间缩短了，个别银行利息下调了，支持房企的资金开始到位了。但市场却仍然继续下行。可能是政策利好仍未能实际传导到市场导致的。具体表现在以下几个方面：
1、房企爆雷的新闻并没有停止，进入10月份甚至有加速的感觉。
JZY，HYN、XL、FL等房企负面新闻依旧一个接一个；大批房企信用评级下调；HD甚至每隔几天就来一条。这使得购房者担心项目烂尾，担心房屋质量的忧虑大增。再加上部分地区官方发布建议购房者不要购买降价较大的楼盘的信息。使得市场跌入信心低谷。降价少的楼盘吸引力不大，降价幅度大的楼盘又担心烂尾。购房者无所适从。而这种信心的重塑，恐怕要等类似负面新闻绝迹之后3到6个月才能恢复。
2、房贷市场仍然感觉偏紧，利好传导需要时间。
尽管已经有新闻报道个别申请贷款者1个月左右就能拿到贷款，但这仍是个案，更多的情况是大多数银行目前仍在处理之前大批积压的贷款申请，不少还是今年上半年的申请，处理这些积压申请估计也要2个月左右的时间，所以尽管房贷基本面已经有了明显好转，但真的能让市场感觉到，估计也要到今年底明年初。
3、房地产税这“灰犀牛”突然冲入楼市。
这一点无须赘述，在市场已经开始出现筑底拐点的时候，相关消息将购房者刚刚建立的信心再次冲得七零八落。由于人大已经授权开展试点工作，相信试点城市近期就会公布。而随着试点城市的确定，试点方案也有望逐步清晰。对楼市而言，哪怕是利空消息，如果能够明确，该跌就跌，该卖就卖，该调整资产配置就调整。而目前这种悬而未决是最麻烦的。这让市场停留在观望当中，买、卖、涨、跌，什么动作都不太敢做。
4、二手房指导价政策直接拖低二手成交量，间接拖低一手成交。
由于大城市已经进入改善型需求为主的市场，加上房价又高，又有限购政策，所以大量一手房的买家都需要卖房“腾指标”，卖房获得周转资金。由于二手交易近乎陷入停顿，于是乎一手市场也陷入了停顿。整个楼市都陷入了一种“凝滞”的状态。
综述：
楼市仍会在低位盘整半年左右时间，这期间打折促销将常态化 。优质楼盘，刚需客户，长期投资者都可以适时介入。千万别再在一堆利好，市场狂躁的时候跟风抢购了。不过我知道说了也不会有人听。追涨杀跌永远改不了。
邓浩志2021-11-02 08:20:00
