二手房指导价让整个楼市陷入“凝固态”

文｜邓浩志

“银十”，佛山楼市继续低迷

 “银十”的佛山楼市似乎比广州更不好过，全月仅网签了6902套房，比去年10月暴跌45%。不过佛山的同比上月的4750套似乎有比较明显的增长。但其实是上月数据有限签影响的结果，属非正常情况。佛山10月其实也有限签，比如顺德就出现了连续3天的零网签，但密集度明显小于上月。各区数据上看，南海、顺德占据主力，成交占比接近70%。剩下三个区就惨了。尤其三水、高明，经历连续数月大幅打折促销后，市场已经出现“疲劳”，现在感觉降价也卖不动了，想成交再跑起来，估计还得降。

另外是土地市场，佛山10月挂牌7宗土地，最终仅低价成交1块，差点“吃白果”。第二批集中供地的城市，大半流拍。需要问一下，这真的是调控想要的效果吗？

佛山楼市成也广州败也广州

临穗区域是佛山房价的高点，越远离广州则越便宜。购买力也是如此，越近广州，越多广州客，成交量越大，然后依次递减到三水、高明……

三水、高明也有广州客？是的，但不是广州户籍客户，而是在广州工作的外地客户。三水、高明是他们的新家，家人的常住地……在广州楼市整体低迷，刚改、投资大幅减少之下，佛山的广州客也大幅减少。再加上，房企爆雷、信贷收紧，房地产税消息等综合影响下，佛山本地的需求也陷入了观望。于是成交持续低迷。

佛山什么时候能够回暖？一是要看政策基本面，二是要看广州的情况。包括广州的经济，还有二手房指导价政策。所以佛山买房，要操的心可能更多。

恐怖的二手房指导价，让市场陷入“凝固”

需要强调一下，二手房指导价政策对楼市的实际负面影响远远大于“房地产税”。因为征收物业税的国外，其物业价格仍受供求关系支配，大城市总体仍然涨多跌少。但二手房指导价政策全球只有中国个别城市有。但凡执行的城市无一不跌跌不休。个执行的深圳，从今年2月至今，二手房成交量下滑仍然没有见底，继续保持环比下跌。预计深圳二手房月度成交量将跌破2000套大关，仅剩1500多套。其余正在执行的城市，估计有相同的命运。

二手市场的极度低迷，对一手房产生了巨大的拖累。由于大城市已经进入改善型需求为主的市场，加上房价又高，又有限购政策，所以大量一手房的买家都需要卖房“腾指标”，卖房获得再买房的周转资金。由于二手交易近乎陷入停顿，于是乎一手市场也陷入了停顿。整个楼市都陷入了一种“凝滞”的状态。这似乎有点恐怖，不是没需求，是需求释放不了；不是没市场，是市场“凝固”了，转不动了。

期待政策纠偏

二手房指导价政策存在的问题较多，之前我已经呼吁要及时研究其影响，是否会造成房地产市场的破坏性影响。现在看，已经有这种感觉了。虽然最终论证仍需要时间及更多数据，但我比较确信的是二手房指导价政策最终会退出市场。就如当年公寓禁售政策，商办类限制销售对象一样，最终都取消了。道理就一个，可以整顿，但不会往死里整，最终还会留条生路……我知道有人会举教培的例子。嗯，看吧。能举的反转例子多了去。