房地产税出台后，掀起社会广泛讨论。
网络上众说纷纭，数家媒体各持己见，一时间，好不热闹。
但其中针对住宅和商业产品会不会同步征收房地产税这一点，有着比较明显的两极分化。
那么，今天，楼市君就来谈一谈这个问题。
广州楼市发布摄
01
商办并非调控重点
不会与住宅同步征税
首先需要明确的是，非住宅类产品并非本次房地产税出台调控的重点对象。
房地产税的出台，本质上并不是为了降低房价，而是让住宅这个巨大的“蓄水池”往外排水。
截图来源：人大网
长远看，市场出现热钱，促使形成企业拉动投资→生产力进步→促进消费升级→推动经济增长→百姓收入增加→企业拉动投资的良性内循环。
因此对过剩的投机型住宅持有者征税，才是房地产税出台的本质。
带着这个观点，我们再往下看。
商办和住宅到底会不会同步征收房地产税？
起码，楼市君认为商办产品未来的税负不会增加，并且可报以更乐观的态度看待。
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一方面，在后疫情时代，若再向商办产品新征房地产税，将会提高中小微企业经营成本，影响企业发展，阻碍经济内循环，减缓共同富裕进程。
另一方面，对于政府来说，企业负担加重，反映到生产者身上，要么是工时增加，财富不提升；要么就是被精简，从而失业，不仅百姓“阵痛”，还将影响社会稳定。
以上哪一点，都不是高层愿意看到的。
所以，有理由认为，商办地产不会和住宅一起征收房地产税。
相反，在加强内循环的背景下，商办地产将加快去库存进程，未来政策空间更大，并且税负还有可能减少。
02
大力扶持中小微企业
资产配置风口出现
回看今年动作，鼓励三胎、严控房价、整顿教育，国家重磅政策频频连发。
特别在七普数据公布后，住宅调控力度再次加大，严控房价上涨。
换句话来说，是不是意味着商办政策的企稳，亦或是放松呢？其实在地方政策上，早已有迹可循。
1、商办地方政策缓解，加快去库存进程
2020年，广州“稳经济”48条文件出台，商办政策有标准。
如不再限定分割单元、不再限定转让对象等，这也标志着自2017年“为防止商服类项目成为‘类住宅’政策”的结束，背后去库存的意图可谓明显。
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无独有偶，上周，湖南省六部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。
其中提出商改住、降低商办交易税费、水电费同步、租售并举等政策加速落地，进一步促进商办地产去库存进程。
而其中第8条明确提出，鼓励银行对商办产品租赁、运营的信贷需求，商办市场提振信号可谓明显。
2、作为中小微企业载体，商办未来更具活力
商办地产政策逐渐宽松的背后，与我国高度重视中小微企业发展离不开关系。
据新华社数据显示，截止2018年，我国70%以上的发明专利来自中小微企业，接近80%的就业岗位由中小微企业提供。
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在今年9月，央行副行长潘功胜在国务院政策吹风会上介绍到，将继续加大对中小微企业的金融政策扶持力度。
此外，科创板、北交所等相继成立，背后其实都是高层在为中小微企业提供多种融资渠道，扶持其发展。
不难看出，促进中小微企业发展是促进内循环的重要途径之一，而商办产品作为企业的载体，其重要性不言而喻。
有数据显示，后疫情时代，随着中国经济发展逐渐企稳，2021年前三季度商办地产租赁需求同比2020年存在较大增幅。
商业地产不仅拉动投资，促进消费，作为企业载体的同时，可以创造大量就业机会，对扩大内需有着重要影响。
往后，支柱产业、经济脉络、企业格局、新兴板块等不断变化，这些也将向商办市场供给源源不断的活性，以及更多元化的发展轨迹。
3、紧跟政府步调，抢占资产配置风口
除开国家扶持企业发展之外，商办政策趋松的背后，还有一层更为深层的逻辑。
以广州为例，今年第二次土拍中过半土地流拍，土地财政收入腰斩，已是事实。
下半年，地方政府财政吃紧，也成为了业内共识。
而在今日挂牌的第三批土地中，土拍政策趋松，新房全周期限价取消，多地块降价挂牌，背后暗示房企拿地，缓解财政压力意图明显。
但站在如今“房住不炒”的大背景下，继续依赖土地财政创收显然不是长久之计。
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反观今年商业土地拍卖，却频频成交，又是为何？
对于政府来说，商业土地的出让，限制少收入高，能解燃眉之急。
从长远角度看，随着商办和企业的入驻及发展，还能创造更多的财政税收，能持续减缓财政压力。
于是，发展商办成为了摆在明面上的一条良策。
而对于购房者来说，跟着政府的逻辑走，向来是投资的“金科玉律”。
商办产品具备不限购，不限贷，上车无资格门槛等优点，还不占首套房和首贷款的名额，未来升级置换毫无影响，流通性也占优势。
据广州中原研究发展部数据显示，今年10月，商铺成交量环比涨幅6%，写字楼环比微涨8%，而公寓市场成交更是创下年内新高，环比上涨超30%，可见一斑。
如此看来，稳固的商办产品仍然是目前大众资产配置的优解之一。
03
商办地产前景可期
一线城市核心仍是
春江水暖鸭先知，商办产品的潜力在市场上已现端倪。
据克而瑞资管数据显示，2021年前9月重点城市办公销售成交总额同比上升3%，成交总面积同比上升13.4%。
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可以预见的是，作为未来实体经济发展的重心载体，商办前景依然可观。
往后，随着政策不断落地，住宅和商办的差距进一步缩小，不限购、地段更佳、租金更稳定的优质商办的竞争力将大幅提升。
那么，如何甄别优质商办资产，避免踩坑呢？
首先我们要坚持长期持有主义，再来看以下三点。
1、中心城市的核心地段仍是选择
不论如何发展，城市中央区域的土地永远属于稀缺资源，这些区域往往汇聚了一座城市最优质的教育、医疗、文化、交通等公共配套资源，能对商办资产价值本身形成支持。
纵观北上广深等一线大城市，核心地段的土地基本都以商业性质为主，有着政府大力招商引进高端企业背书，在此处诞生的商办资产，往往都是选择。
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以广州为例，广州金融城位于天河区珠江黄金岸线交汇点，与珠江新城、琶洲商务区联动互补发展，未来打造成为立足广州、依托珠三角、面向东南亚的滨水区。
同时，其还是以“金融+科技”创新产业为基石的人工智能与数字经济产业融合发展区，未来将成为金融科技、智能产业在粤港澳大湾区布局的重要集聚地。
完美契合一线城市核心地段这一要点。
2、企业富集区域的商办资产前景更好
一方面是因为企业富集园区人口相对聚集，企业产业发展能带动消费增长，反映到投资者手中，往往意味着租金的稳步提升。
另一方面则是因为国家政策扶持中小微企业或者青年个体创业，需求的增加，会使得这里的商业资产流通性更好。
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作为知名的商务热土，广州金融城同样符合这一条件。
广州金融城起步区，面积仅0.2平方公里的方城之上，就聚集有广发、新华、万联等逾16个世界500强金融巨头，可谓金融王国。
此外，金融城西区规划为人工智能千亿级产业园，北区酷狗、网易CC、荔枝FM等知名互联网企业相继入驻，价值雏形已现。
3、商业运营能力也是重要参考指标
商业运营能力也是近几年房企常挂在嘴边的话题。
通过专业的资产管理途径与办法，推动商业地产核心价值转换，让商业资产价值化，才是投资者们想看到的情况。
没有良好商业运营能力房企开发的商办资产，在后期往往面临着空置的尴尬局面。
不仅投资者不稳定，到后期投资者还有可能亏本出售。
在这方面，央企、国企开发商业资产显然有着更好的保障。
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今年1-5月，广州保利商办成交面积约6.5万平，成交金额高达20亿，两项数据都是全市。这是保利继2019、2020年登顶广州之后，再度成为全市商办双料销冠。（仅统计写字楼，数据来源：克而瑞）
放眼广州，保利商办是广受投资者认可的城市IP，其背后产品的硬核实力同样值得其他房企借鉴。
保利南方财经大厦，位居天河核心地带，广州金融方城上盖，集中心地段、企业富集、强运营三位一体，更定位为湾区财经数据中心。
此外，本身交付标准亦是顶配。
保利南方财经大厦效果图
据了解，项目当前在售约341-520㎡超甲级写字楼，约1.4万㎡类独栋商业，精装修交付，即刻坐享都市繁华。
同时，项目推出2年超长付款方式，以及特惠一口价单位，是入手的时机。
高端定位、不凡地段、全能交通、顶配交付...保利南方财经大厦是金融城当之无愧的C位，也是不可多得的优质商办资产。
如果你也看好未来的商办市场，不妨与保利发展一起，创造下一个财富传奇。
广州楼市发布2021-11-03 11:11:53
