文｜邓浩志
近期，多地的住建部门纷纷出动，检查当地楼盘降价幅度过大问题。早在今年8月份左右，昆明、桂林、南昌等城市已经公布了房价“限跌令”，禁止楼盘售价下调超过备案价一定幅度的促销行为（一般情况下不得低于备案价的5%~15%）。截至目前，据不完全统计，已经有几十个城市或地区实施“限跌令”。由于房价下跌速度过快，已经导致部分地区的楼市出现了恐慌情绪。
一是各个楼盘竞相比价格优惠，行业内出现了不计成本的甩卖，部分城市的楼盘售价比此前售价的5折还要低（广东的佛山、清远、惠州等多个城市都有类似情况）。部分楼盘售价和当年获取土地时候的价格相当（广州竟也有此类型项目）。楼市的严重低迷导致新开工面积大幅减少，土地流拍情况十分普遍。部分楼盘甚至无法坚持亏损销售而选择暂停项目进度，楼市或因此出现延迟交房甚至更严重的情况。
二是由于短时间内降价幅度太大，前期高价购买的业主出现了大面积的维权情况。而市场仍然习惯于买涨不买跌。市场越低迷，价格越下行，观望的情绪就越浓厚。不少地方楼市似乎陷入了连环下行的恶性循环当中。
此前曾有观点认为对于严厉的调控政策，房企采取了各种与之博弈的做法在负隅顽抗。但目前实际情况和想象恐怕有较大差距。
进入11月份之后，房地产市场不但没有稳住，房企爆雷情况甚至有明显加速的倾向。11月头6天，花样年、佳兆业、阳光城、宝能等一批房企均爆出百亿规模的各种违约。而潜在爆雷的项目几乎肯定会在当前规模之上继续叠加。所以各大小房企均采取“要钱不要货”的毫无保留的逃生策略。
一是大规模降价促销可售房源。若遇地方有“限跌令”的，则采用各种花式降价手法，比如车、送几十万购物卡、送10年管理费、送2成首付等等，多数城市的“限跌令”其实已经名存实亡。大量房企大批楼盘都在亏损销售。
二是向同行低价抛售手头上持有的项目。通常情况是资金紧张的民营房企向有点资金的央字国字背景的房企兜售项目（目前单广佛地区就有不低于10家品牌大房企在兜售旗下项目）。但实际情况也不理想。目前手上有点资金的房企都显得非常谨慎。首先是担心自己也会陷入资金链断裂的情况，所以不敢随便再投入；其次是市场持续下行，政策仍在收紧，且房地产税悬而未决，继续投入也生怕被套牢。
早前，央行相关负责人谈到恒大事件时说“恒大集团的问题在房地产是个别现象……大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好……”。但在谈话之后，房企爆雷一个接一个，数量有增无减。另一方面，主管部门反复重申房地产正常融资已经放松，地产公司融资已经恢复。但实际情况恐有较大差异，不但房企融资不见放松，反而是资本对涉房的相关融资也越来越紧张，其中不乏为保本而选择类似“抽贷”的动作，于是房企只能进一步降价、促销、回笼资金、还债。市场进一步下行，市场信心更低，恶性循环更进一步。最后是对待房地产行业，管理层多次强调要“稳房价、稳地价、稳预期，房地产行业要健康发展。但近期部分三四线城市争相降价也已经开始出现了“连环踩踏”行情。市场正往管理目标相反方向行进。以上问题需要充分重视。
邓浩志2021-11-08 13:57:31
