12月10日，成都市规划和自然资源局官网上公告了两则控制性详细规划，即《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划（第3.1版）局部用地控规修改方案》和《武侯区、青羊区花龙门片区控制性详细规划（第2.5版）局部用地控规修改方案》。公告涉及外光华板块两个片区，光华8线南北两侧约1160亩土地。从地理位置上看，两个拟调规片区距离约1.6公里。
调规位置示意（图源投资云地图）
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其中《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划（第3.1版）局部用地控规修改方案》公告显示，为促进青羊区环城生态区周边地区品质提升、完善配套服务功能，依据《青羊区环城生态区及周边地区城市设计及控规修改方案》，拟对青羊区光华新区蔡桥片区局部用地进行控规修改。
该规划片区位于光华大道以南、光华8线以北、光华北六路以西、四环路以东。其南北两侧分别有地铁13号线七里沟站和4号线蔡桥站两个地铁站点，拟修改范围总用地面积约817亩。
图源投资云地图
拟调规内容包括：
1、将原控规二类住宅用地（1#地块）调整为商业服务业设施用地（1#地块、 12#地块），并增加1条南北向16米支路；
2、于原控规2处二类住宅用地（2#地块、3#地块）内增设东西向带状公园绿地，连接环城生态公园；
3、将临环城生态公园的3处二类住宅用地（2#地块、4#地块、6#地块）调整为二类住宅兼容商业服务业设施用地，商业兼容比为5%-10%；
4、将原控规为二类住宅兼容商业服务业设施用地的10#地块调整为二类住宅用地；
5、对片区内部分地块容积率及建筑密度进行调整，调整地块容积率按照拟修改用地布局规划图中标注执行；
6、为补足公服缺口，于13#地块中增配1处社区养老机构及1处再生资源回收网点，于11#地块中增配1处小型多功能运动场地；
7、于14#地块、 15#地块、16#地块中各增设1处II类应急避难场所。
可以看到，本次调规的变动是增加了商业用地。不仅将原为纯住宅用地的2#地块调整为了纯商业用地，该地块南侧的3宗住宅用地也增加了比例兼容5-10%的商业。
其中，调整为纯商业用地的地块紧邻着蔡桥地铁站，而成都轨道城市投资集团在9月份对蔡桥站TOD一体化设计前期定位策划方案进行了招标。种种迹象表明，该地块的调规是在为蔡桥TOD“铺桥搭路”，预计蔡桥TOD的落地和建设也将在本次调规后得到进一步的明确。
而区域周边1公里范围内，目前在售的新房项目仅两个。其中，建发央著打造的是中式风、建面90-170㎡（含人才住房）的高层，均价约2.9-3.1万元/㎡；首创禧瑞光华有高层和叠拼产品，高层户型约126-143㎡，单价约2.4-2.8万元/㎡，叠拼户型建面约233-247㎡，单价29999元/㎡。
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同日发布的另一则调规公告，是《武侯区、青羊区花龙门片区控制性详细规划（第2.5版）局部用地控规修改方案》。公告显示，为落实《青羊区环城生态区及周边地区城市设计与控规调整方案》与《青羊区地铁培风路站TOD一体化城市设计》，提升片区功能品质，塑造良好的城市形态，拟对武侯区、青羊区花龙门片区局部用地进行控规修改。
图源投资云地图
此次规划拟修改范围为光华8线以南、武青北路以西、规划道路以东的区域。该片区位于武侯和青羊的交界地带，总面积约344亩。
拟调规内容包括：
1、优化道路网，落实小街区规制，增加1条南北向支路，在5#地块内增加1条东西向12米内部通道，跨光华8线新增1条7米南北向地下公共通道。
2、将片区内村镇居住用地相应调整为二类住宅用地、商业服务业设施用地兼容二类住宅用地、中小学用地、服务设施用地和小区绿地。
3、临近培风站地铁站点，结合培风站出入口、风亭等附属设施布局要求，加宽路侧1#地块公园绿地。
4、优化公服设施布局，调整规划养老院位置，在2#地块服务设施用地内增加1处社区卫生服务中心、1处居民健身设施、1处再生资源回收网点，在8#地块小区绿地内增加1处小型多功能运动场地。
5、落实青羊环城生态区整体调整方案进行容积率平衡，调整后地块3#容积率为1.8、地块4#容积率为2. 2、地块5#容积率为2. 4、地块6#容积率为2.4、地块7#容积率为1. 8。
可以看到，本次调规的片区原来均为城镇住宅用地。虽然此前有规划学校、养老机构等场所，但是片区仍主要以城镇住宅为主，城市界面较为老旧，配套建设尚无新的进度。本次调规将城镇住宅用地调整为二类住宅用地、商兼住用地以及相关服务设施用地，进一步明确了片区的建设和打造方向。未来这里将打造更多商品住宅，逐步落地各类配套，进一步提升片区功能品质，呈现更现代美观的城市面貌。
此外，该片区本次的调规与蔡桥片区颇为相似。将原本邻近地铁培风路站的一宗城镇住宅用地，调整成了商业服务业设施用地兼容二类住宅用地，并在地块邻近地铁站点附近增加了公园绿地的面积，这与青羊区地铁培风路站TOD一体化城市设计紧密关联起来。
区域周边目前距离最近的在售新房项目包括城投绿城·凤起蘭庭和鼎仁天越。其中，项目城投绿城·凤起蘭庭属于青羊区，目前还有叠拼产品在售，带装修单价约3.4万元/㎡；而鼎仁天越项目属于武侯区，打造的建面约92-110㎡的小高层，总价约200万元/套起。
Notice
外光华的光华大道两侧，近几年由于低密土地的持续出让，已引发了朗基、首创、城投、五矿、绿城、建发等房企的纷纷入驻，区域住宅品质已明显改善化。
而在今年共三批次的集中供地中，青羊新城的土地供应已从外光华的万家湾-中坝片区逐渐转向高坎片区以及马厂坝片区。随着青羊新城各大片区土地供应节奏的加快，区域的城市面貌正在发生巨变，但住宅用地存量也在不断减少。
本次调规后，两大全新的TOD项目浮出水面，并不断让周边教育资源升级、配套建设完善，让该片区域的发展更加值得期待。同时，由于调规增加了商业用地的比例，也让青羊新城的存量住宅用地更加“稀缺”了。
地产全说2021-12-14 09:50:54
