文｜邓浩志
房企积极处理债务问题，进展却缓慢
穆迪将世茂的企业家族评级调低两个等级，由Ba3降至B2，并且继续列于可能再降级检讨名单。穆迪表示，在世茂的融资渠道转弱，并且有大量短期债券到期的情况下，流动性风险将会上升；又指世茂近期集资进展缓慢，加深集团解决再融资需求能力的不确定性。
另外，世茂确认正洽商出售部分物业，如果有合适条件，会考虑出售资产减少负债，但否认订立初步协议，出售上海世茂国际广场；又强调没有到期应付的资产担保证券，澄清附属公司为一个借款人提供担保，但不是直接借款人，借款人已与基金讨论还款安排。
世贸最近积极还债，地方政府貌似也给力支持，但折腾了好一段时间，实际进钱并不理想。近期世贸的各种“预警”不但没有解除，反而有升级的迹象。
主要原因：
一是实际支持的力度远比之前新闻吹风时来得弱，无论是政策层面，资金层面，还是收购谈判层面；
二是潜在买家实际也不多，每家房企资金也不宽裕，对收购、拿地等大投入操作都极为谨慎。这种情况不止世贸一家，现在在洽商出售资产的房企都面临类似问题；
三是资本近期多数选择回避，由于债务违约情况范围不断扩大，以前资本热衷投资的房地产领域已经成为烫手的山芋，各种资本明知可能是抄底时机，但也选择主动回避风险在先。而且目前顶层对楼市的态度依旧偏“冷”。
地产并购暂时仍未可以脱离“三道红线”约束
世贸近期的境遇反映了当前楼市的基本面。上周有报道指，银行已不再将并购财务困难内房项目涉及的融资纳入「三道红线」的债务限制，包括净负债率不能大于100%，扣除预售款项后自称负债率不能高于70%，以及现金相对短期债务比例不能低过一倍。
但《21世纪经济报道》引述多名包括国有大型银行的业界人士称，未收到有关要求，并购贷款暂时仍然计入「三道红线」。反而房地产开发贷款，部分银行就放宽审批，例如发放时间由四至六个月回复到正常的一至两个月，但由于没有买地，个别地产商没有提取贷款。
或许出于谨慎考虑，并购新政仍未落地，预计房企并购问题，债务问题或仍将持续。去年四季度掀起一轮各地对购买力放松的政策，今年一开始又展开一轮对下属房企融资问题的集中解决，如今粤系、川系房企都获得地方搭建交流平台的支持。房企总部集中的北京，还有江浙沪地区未来有什么动作值得关注。
而综合数据显示，国内房企本月累计需偿还1.1万亿元人民币的工资、美元债券到期的本金和票息，还有在岸票据和信托产品，累计超1.2万亿元人民币，且尚未计算潜在的表外债务。需偿还的境内和境外债款项预料在今年七月达到高峰。但总体而言，当前对房企债务问题的救助仍然力度不足，由于债务危机的大潮还在后头。预计今年一季度房企债务违约情况仍然难有缓解。
邓浩志2022-01-12 08:15:00
