文｜邓浩志
虎年开工没几天，多地陆续出台各类型稳楼市的政策，以应对进入2022年1月至春节档期楼市低迷的局面。
广州动态指导价后，一手住宅备案价突破14万/m²
年前，广州传出取消限价政策，这几天，广州相关部门解释，没有所谓的限价政策放松，广州一直都在实施的叫“动态价格指导”。
在去年，海珠某豪宅盘，因为新房限价，该项目只能卖9万多/m²。结果开盘直接抢光，之后要托关系买，最后各种茶水费。定价，反映的是市场供求关系，强制控制价格不能起到影响市场的效果。最终反而会引发供求关系的扭曲，结果是滋生了黑市交易与腐败。回归总是好的，回归也是必然的，过去不也是这样吗？
实施新动态指导价之后，广州新房套利空间已经不再了。之前几个月，部分区域出现了一二手价格倒挂的现象，指导价直接低于周边二手房。有人买了，也有赚了的。但现在想在楼市“打新”套利已经不可能了。
当前楼市低迷，需要采取一定措施使市场稳定。而楼盘备案价普遍上调，对刺激楼市销售反而是不利的。最近，不少楼盘价格都比之前高了，涨价肯定是不利于销售提速的。不过对楼盘的利润提升有帮助，尤其是之前限价较狠的高端楼盘，现在售价上来了，或减亏，或利润上来了。
优质房企融资获得提速
万科近期发行了2022年首期30亿元中期票据，期限为3年，发行利率2.95%/年，拟用于5个商品房项目的建设开发。
年息2.95%，融资成本低到吓死人。万科的高明在于一早就把自己变身为国企。而过去较长时间内，民营房企平均融资成本大概是这个的3倍。房地产就是资本游戏，房企的融资能力，融资成本基本就决定了其生死存亡。可能在一开始，民营房企的辉煌就注定是短暂的。而房地产业的“白银期”仍在，只不过属于民企的“白银期”已经过去而已。
抛开企业属性，万科的确属于优质房企。而当前房地产融资有所放宽，优质房企获得的支持明显更多。
保障性租赁住房有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理
2月8日，两部门发文，自1月30日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
房地产市场再次收获利好，政策对发展租赁住房市场给了许多支持，但是否足够了？5年前左右，当时由于鼓励大力发展长租市场，也给了一批政策，也孵化了一批企业，但像“蛋壳”这类企业，刚刚“破壳”，便一家接一家宣布倒闭。当年的问题是：长租经营企业找不到盈利模式。
今天，希望大力发展保障性租赁住房。调整了以盈利为驱动的模式，改为地方牵头发展，以大城市新增的公共产品和服务为目标。给了一批政策支持，却刚好碰疫情的冲击，经济下行的压力。在地方普遍拮据的当下，能有多少资金、资源支持，尚存疑问……
还有一个问题要注意。虽然是房地产市场的利好，但房企似乎不会受益。这几天地产股借势来了一波行情，优质的龙头房企也算是估值修复，但一批垃圾地产股也在跟风炒作。
首先目前的房企基本没有主动参与保障性住房的。部分项目有要求建设保障性住房的，占总量也非常有限。其次，文件也没有说商品房项目里的保障性住房可以切出来进行单独融资，实际在操作上也比较难。所以，这条消息应该没有利好房企，只能说支持了保障性租赁住房的发展，而保障性租赁住房发展的主体是地方政府，执行的肯定多数是地方下属企业。所以，没必要跟进这个夸大了的炒作。
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邓浩志2022-02-13 08:00:00
