3月24日，广州市规划和自然资源局公布《广州市2022年建设用地供应计划》（下简称《计划》）。
其中共涉及211宗商住/商服用地，总用地面积达1137万㎡，较《2021年供地计划》商住商服总面积(1196万㎡)减少5%。
其中商住(含住)用地面积呈现大幅增加趋势，而商服用地则同比“腰斩”。
关于2022年《计划》的整体商住地供应、各区情况以及重点关注领域，广州中原研究发展部将为大家带来详尽的商住用地部分解读。
注：历年广州中原研究发展部均对当年《广州建设用地供应计划》进行解读，数据分析口径按研发部为准，与官方《解读文稿》数据存在一定差异，本报告最后会完整放出研发部对每一宗供应地块的性质判断。
01.
整体情况：
可公开招拍挂地块
面积增16%，
旧改同比降3成
根据《计划》显示，2022年将供应84宗，共计849万㎡商住（含住）用地；
面积同比2021年计划增加34%，且该计划供应面积为创近6年新高。
如果对84宗849万㎡商住（含住）用地进行“抽丝剥茧”式划分，实际上可供公开招拍挂的地块为61宗528万㎡，同比增加16%；
另一方面，旧改地块面积则减少31%。
▲《2022供地计划》商住部分组成情况一览
由此可见，在经历2019-2021年旧改高歌猛进的3年之后，无论官方还是市场都开始“回归理性”；
而招拍挂“生地”更多，意味着短期内可入市项目将增加，对于补给部分供不应求板块、对于意向买家而言是好消息。
除旧改用地面积减少以外，经历了2021年房企爆雷、民企退出旧改等事件；
本次《计划》中提及的部分旧改项目未来开发前景、由哪些“新金主”接手，同样值得关注。
▲《2022供地计划》旧改中部分
原来由爆雷房企负责的项目
02.
各区可挂牌地块分析：
黄埔夺魁，
增城“屈居”第二，
中心区普降
仅计算可进行公开招拍挂的61宗共计527万㎡用地；
2021年被增城“碾压”的黄埔以163.5万㎡的总面积夺得计划供地“一哥”地位，该区对比去年计划量大增1.7倍。
增城虽然“屈居”第二，但计划供应面积再创新高达110.8万㎡，同比增加15%；
由此说明增城今年宅地供应量仍较大，仍是广州重要的供地、新房“货仓”。
另一方面，今年中心区白云、天河、荔湾、海珠供应面积出现“普降”，越秀更是直接挂零，可见中心区优质新房项目将“买少见少”。
热点区域点评
03.
“一哥”黄埔：
香雪板块占“半壁江山”，
老黄埔将释出
44万㎡“巨无霸”地块
今年黄埔计划供地颇具“含金量”，地块大多集中于地铁沿线热点板块；
其中香雪、老黄埔累计可供应133万㎡，将缓解科学城、老黄埔供应不足的问题。
其中香雪板块有4宗地块计划供应，均集中在地铁6号线南北两侧方圆5公里内，预计将进一步提高香雪板块的居住属性，加速“产-住”新城的内循环发展。
老黄埔供应则主要来自于收储用地将军山地块，该地块整体占地面积达44万㎡。
根据资料显示，将军山地块于2020年5月已由穗东街、区国资委、科学城集团牵头进行签约收储，计划打造“将军山粤港澳大湾区创新园及相关居住配套”。
▲2020年5月将军山地块收储签约现场
（图片来源：萝岗香雪网）
04.
“亚军”增城：
荔城、永和“挑大梁”，
开发商拿地热情有待观察
2021年增城地块遭遇大面积流拍，尤其处于远离广州中心区的板块荔城、永和，在第二、三批供地上基本“无人问津”。
今年增城“卷土重来”，计划整体供应量甚至去年增加15%，且“挑大梁”的仍是荔城、永和两个与中心区通勤优势不明显的板块。
在经济下行压力依然较大，房企“捉襟见肘”的2022年，市场对增城地块的反应值得观察。
05.
南沙：发展更加“重质量”，
推出多宗地铁沿线地块
过去两年南沙维持高位商住地供应，今年仅计划供应8宗62.8万㎡，同比减少7%。
南沙供地排名从2020年的“急流勇退”至今年的第三，背后反映的是广州“副中心”发展从“重量”到“重质”的过程。
今年南沙计划供应的8宗地块，其中庆盛枢纽地块2宗，明珠湾横沥金融岛地块2宗，发展成熟度较高的黄阁镇地块3宗；
上述地块与地铁、配套中心距离较近，与市场需求契合度较高，预计将会吸引不少开发商关注。
06.
老五区：
供应环比普降
越秀挂零
白云、海珠、荔湾、天河、越秀组成的“老五区”今年累计可供应13宗66.1万㎡可挂牌含住地块，面积同比减少41%。
其中过去三年供应表现抢眼的“老区货仓”白云，今年仅计划供应6宗45万㎡，面积环比减少27%，直接拉低老五区整体供应水平。
另一方面，今年白云供地超40%面积集中在钟落潭板块，白云新房“一路向北”的趋势已经越来越明显；
白云发展已相对成熟的南部核心区将会进一步成为存量主导市场，或依靠旧改产出新房产品。
除白云以外，荔湾、海珠、天河计划供应量亦呈现较明显同比递减趋势；
荔湾区在广钢板块供地完毕后，暂无全新集中供应板块，目前主要靠万科广信资产包释出较大新房供应。
海珠2021年实际供地量表现突出，预计今年实际供应量将比计划面积多，但中心区整体“缺生地”的情况显著。
附表：广州中原研究发展部
对84宗商住用地性质判断
广州中原研究发展部2022-03-31 16:24:15
