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楼市恢复的标志,必须是民企再次参与拿地

邓浩志2022-05-06 15:33:22

文|邓浩志

广州轮土地集中供应闪电般结束。结果各大网络平台已经有公布,我就不赘述了。从这次土拍,可以看出以下几个特点:

一、从参拍企业性质看,房企分化情况严重。

这次广州土拍,几乎清一色国企、央企的天下,只有2家民企最终拿地。而这两家民企,其中一家属于较早介入这个片区的旧改,属于志在必得,半“勾地”性质的,所以,正常土拍的地块,几乎就没有民企参与。没有民企参与,这意味着这个市场还未能恢复,甚至还不能完全称为“市场”。

另外需要注意的是,这次参拍的国企央企中,有超过一半是广州市属区属企业,比如广州地铁,城建,南投等。虽然他们也可以做房地产业务,但毕竟不是主营,不像传统的那种专业房企,比如保利、中海这些。这也说明哪怕是传统专业的央企国企房企,其参拍的积极性也不高。

这可能有两方面原因:

1、央企国企“余粮”也不多。虽然和有债务问题的民企相比,他们情况好很多,但毕竟今年1—4月楼市都非常低迷,市场整体成交量同比萎缩超过50%,所以央企国企的资金面也不会特别宽松;

2、市场除了招拍挂,还有大量二级市场的项目。大批有债务问题的房企依然在积极接洽潜在买家。而这批央企国企自然是重要的兜售对象。所以从宏观上看,目前土地市场有“供大于求”的情况。

二、从拍卖地块情况看,市场化占比仍然较低。

本轮土拍总共18宗用地,多半已经是或者接近“内定”的地块。比如广州地铁拿下的4块用地,又比如市属或区属企业拿下的地块。这些地块,基本都是挂一块地,一家企业报名,一轮报价,最后底价成交。基本可以理解为市场有兴趣的,门槛无法跨越。市场兴趣不大的,直接安排一个接手的下家。真正属于严格意义上拍卖的地块,也就7、8宗而已。由于去年第二轮土拍大规模流拍。广州在后来的土拍前都会做大量工作,包括尽快挂优质地块,减少冷门区域项目,也包括提前物色买家,避免无人问津等。但最终结果也只有两块土地有溢价,其余多是底价成交,最终还是出现了一块流拍,而且还是位处老城区的荔湾。这也说明土地市场仍然低迷。需要额外强调的是,其中一块溢价土地被一家不知名企业摘得,业内还是多少有点意外,可留意一下后续会发生什么。

三、后市预测,土地市场或晚于住房市场回暖。

土地市场什么时候回暖,这是所有地方政府都关心的事情。这里面有一个逻辑先后顺序,土地市场要回暖,至少要有部分民企愿意参与土拍。而民企是否参与土拍,关键看他们的资金状况。民企的资金状况又取决于销售情况的改善。如果销售不改善,不但回笼资金不足,新增融资也是谈不上,要么借不了,要么不敢借。所以,当前要务是先盘活楼市销售这个环节。广州宜尽早公布稳房价、稳地价、稳预期的相关政策。

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