文｜邓浩志

二线城市楼市也在分化

南京全面放开二手房限购政策出现了新政一日游的情况，但这个未竟的事业被大连完成了。同一天大连宣布取消二手房限购，非户籍居民购房无需提供社保证明。关键是，没有被叫停。不过话说，弱二线城市就算彻底放开户籍限制，能吸引的也是本省经济较为落后地区的人口。就算这样，这类城市人口增速也不会太快，甚至只能和自身流出的人口达至基本平衡而已。

原因有几点：

1、城市越大，建设速度越快，经济增速和抗风险能力越强，这个效应导致城市之间的分化越来越明显。城市越大就越大，直至发展成为都市圈，城市群……中大城市只能维持人口规模，小城镇铁定是流失的。

2、交通网络效率不断提升。到县城，还是到省会，还是到一线城市？对于选择走出的小镇人口而言，其实只是1个还是3个还是5个的交通距离差距而已。既然都离开了，干脆“一步到位”

3、像大连这种城市，位处环渤海，周边还有一堆同级别的城市在“抢人”。而成都、重庆这类又不同，在所在片区一家独大。

上面的理论有没有例证呢？到处都是，而最近的就是哈尔滨。在公布的常住人口统计数据中显示，哈尔滨常住人口跌破1000万。整个东北地区仅剩的千万人口城市也保不住了。如果省会都人口流出，那整个省的不动产投资基本是绝望的了。如果再考虑人口老龄化，产业衰退。年轻人选择“逃离”，才是最理性的。这个时候房价便宜不便宜已经不是重点。

楼市作为投资品，还有多少“钱景”？

有统计数据显示，住房库存够1400万人住，库存巨大且创新高。确实，中国楼市已经进入总量过剩，供求关系强弱分化的情况。

很多人都知道中国股市7:2:1的说法。即，散户投资A股，7成人亏损，2成持平，1成赚钱。很快，中国楼市也会呈现出7:2:1的格局。即，7成的房价是下跌或持平的，2成是持平或微涨的，只有1成左右仍然保持较快上涨。需要提醒一下，房价上涨的那一成，当然都集中在一线和强二线城市，但并不是大城市各个板块都有前途。尤其需要注意的是，傻瓜都知道的“再贵也要买中心”的理论。

不过最近大家对楼市前景不怎么看好，又有统计数据显示，66%的中产不看好未来3年房产投资价值，多数人对投资房地产及房地产的保值功能都产生了质疑。又提醒一下大家，股市有个说法叫：一根阳线改变信仰，楼市不也一样吗？去年楼市火的时候，你跟他说某些板块有点虚高，他还会反过来教育你，要买核心，要买热点……现在，也就大半年时间，就变得全没信心了 。

桥水基金创始人达利欧最近在接受采访时提出观点：现金仍然是垃圾，股票更垃圾，实物资产才是标的。我认为，在所有时间里面，“现金为王”这个原则有效时间不会超过10%，长时间拿现金，就是“等死”。90%以上的时间应该都在投资，股市和实物资产都可以。

过去20年，中国房子的超高，不过这个时代已经过去了。现在股票和房子情况都差不多，都是28效应，都有差不多的预期，但，大城市房子仍有相对较强的稳定性。