文/邓浩志
金科管理层的回购提振不了市场信心
金科股份近期宣布，部分董监高及核心骨干拟合计增持500万元-1000万元股份。这一举措真的能像其对外宣传的那样，展示管理层对企业发展信心与前景吗？这种举措对恢复市场和投资者信心有帮助吗？答案是显然不能。
首先，整个增持计划总额才几百万元（一千万以内），对于千亿上市的房企而言，简直是九牛一毛。有操作和没有操作，市场几乎完全没有人能够感知到，也不可能起到影响股价的作用。而且本次计划增持主体为周达、杨程钧、张强、宋柯、刘绍军、梁忠太等6位公司董事、监事、高级管理人员及核心骨干等一大堆人。分到每人头上其实也就几十万。一家千亿上市房企的老板，拿几十万出来，真是洒洒水啦。所以起不了真正显示他们有信心的作用，真有信心，起码上亿砸下来进行回购。至于其他一种帮衬的董事、高管，也都是高净值，高收入群体。几十万元，可能就是他们一个季度的收入。这明显是意思意思，不是坚定看好，坚决做多，无路可退的选择。
其次，金科地产目前的债务问题在行内是众所周知的，一大堆债权人仍在苦苦排队。公司真有能力有信心，倒不如还上一部分，减少负面信息可能来得更实际。
亏损买房全国普遍存在
有消息称，厦门地王项目卖价比楼面价低1万每平。项目地块是2016年被海投以57亿总价拿下的，折合隐形楼面价为37013元/平方米。而目前项目在售价格仅26000元/平方米。低于楼面价1万每平。如果含上建筑成本，装修成本，财务成本，开发成本，管理成本，项目每销售一平米，至少亏20000元。卖一套100平左右的房子，至少亏200万。这个项目可真是亏大了。不过，这也绝对不是个案，这种情况在全国，最近都很多见。比如广州增城的地王项目，现在也是低于楼面价在卖。尽管售价和楼面价差不多，但算上各种成本，大概也是每卖一平米，亏10000多块钱。
之前很多网友问，弄不明白房企这么多爆雷，之前赚这么多钱去哪儿了？一是其实很多钱都不是他们的，只是融资，或是银行是，或有其他债权人；二是房企之前赚回来的钱，后来又都回流去买地了，全部都拿去搏下一轮，希望继续获得规模暴增的机会。谁知道这次赌输了，而且大家都输了。
两家大房企总部撤离上海
分别是已经在逐步撤离上海，回归南京的弘阳地产。还有近期紧急撤离上海的祥生地产。如果再加上2021年就有意迁入上海的方直地产和儒辰地产，两家公司也都迟迟没有落地，最近，房企集体“逃离”上海似乎有点苗头了。
什么原因呢？肯定是多元的。一是成本问题。无论是人力成本还是租金成本，上海在全国都是最高的。在楼市不景，房企亏损普遍的情况下，压缩成本已经成为房企们活下去的唯一选择。除了裁员，卖资产，就是降低办公成本了。
二是上海附近的杭州、南京也很有吸引力，而且各方面成本似乎更低。只要你愿意进入，或者留下，政府支持力度好像也更大。
三是最近这三个月，上海把门一关，的确把许多企业都吓怕了，有些之前还在犹犹豫豫，经过这一疫，很多企业才下了最终的决心。
邓浩志2022-06-21 18:04:38
