终极方案出炉，万亿资金纾困将扭转楼市颓势

文｜邓浩志

近日，国务院批准了房地产纾困方案。

首先设立房地产基金，用于收购停工项目。计划支援地方政府选定最少十多家有财务困难的房企。计划先由建设银行提供500亿元人民币，辅以人民银行300亿元人民币再贷款，之后在市场集资，第一期规模达2,000至3,000亿元人民币，如果这个模式成功，会推广至其他银行。

除了房地产基金外，管理层也考虑发行棚户区改造的专项债，正在制定相关的全国性政策，但细节和规模未定，预计最快在下月有进展。

除了以上方案，国务院还计划先由人民银行提供二千亿元人民币低息贷款给国有商业银行，年利率约1.75%，再由银行通过自己的资金和杠杆，将贷款总额增至最多一万亿元人民币，以市场利率为房地产项目再融资，填补停工项目的资金缺口。

至此，救助出险的房企问题终于由中央出手，并提供强力支持，已进入实际操作阶段。相比之前各地方的解决方案，这次的层级更高，出手的力度更大。尽管过去一段时间出险房企问题总体比较严重，但只要中央出手干预，问题基本能够保证解决。楼市进入逐渐复苏阶段也可以抱有稍微高的期望。

除了中央出大招解决问题外，各地方的救助脚步也没有停下来。几乎同一时间，河南郑州为实现“保交房”，决定在棚户区改造项目统一由市政府辖下国企向国家开发银行申请贷款，先推进保障房项目，再统一还款。同时为出险房企的停工项目提供“棚改统贷统还”方案，计划将停工项目纳入“棚改”进行统筹。消息出来后，当地各大房企，楼盘马上积极响应，纷纷加入。

另外，统计至7月第三周结束，全国已经有80多个城市再次出台新一轮房地产刺激性政策。其中30座城市直接出台购房补贴政策。力度堪比2016年楼市去库存时的重磅支持。

大批重磅政策出台下，有几点值得注意：

1、政策托底，市场抄底，但也要注意避坑。比如部分前期停工项目，目前已处于负资产状态，这类项目银行未必愿意救助，未必有能力救助。前期停工项目肯定会低价甩卖，这是抄底的机会，相信有一大部分最终都能活过来，但不是所有都能活过来。

2、郑州对停工项目提供的解决路径非常有参考价值，其他城市或陆续效仿。郑州召开房企项目情况汇报会，提出问题楼盘可用四种模式盘活。一种是进入租赁住房市场，这对房企而言无利可图，只会让重资产“越陷越深”，房企绝对不会选；第二种是收并购，这条路子房企一直都在努力寻找，不过现在市场是卖家多，买家少，走这条路必须降低期望值；第三种是直接破产，严格意义上这算不上方案，只是无路可走的一种结果，现在大家都在努力避免。第四种就是近期热议的“棚改统贷统还”，基本类似于2016年启动的货币棚改，根是一样的，有些调整而已。对房企、楼市最有吸引力，也最可行。不过这次棚改规模有多大？谁补贴？谁给启动资金？谁有资格参与？都是大家关心的。总结就是：路子不多，也非常拥挤……

3、房地产基金规模相对整个房地产行业而且还是偏小，但释放了管理层恢复房地产市场信心的信号，也有助于急需救助企业。接下来就要看各地方银行杠杆的长度。另外，房地产基金收购项目时，要求租金回报率要达4%，但目前一线城市租金回报率只有约1.5%，明显不达标，所以中间仍有问题需要协调解决。恐怕二线城市才是这轮政策的主要受益者。