文｜邓浩志

万科、碧桂园两家房企，年销售额过万亿，占据中国房企规模前两位。一家国企龙头，一家民企龙头，两家企业“掌门人”怎么看后市？怎么看未来行业前景？以他们俩掌握的信息量，他们的判断这绝对不只是个茶余饭后的谈资。

市场已经筑底，收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能

万科举行2022年中期业绩会。会上，郁亮表示：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。

郁亮的这个判断在楼市有点新意。这个理论在股市一直都有，在股市中，就算是熊市，如果超跌，也会反弹。

目前楼市的确收缩过了头，从成交总量上看，今年上半年成交额为6.6万亿元，市场规模大约跌回了5年前（2017）的水平，从成交价格上看，二线城市跌回到2019年左右的水平，三四线城市房价跌回到2016—2018年左右的水平。尤其三四线城市，几乎所有楼盘都处于亏损销售的局面。这种严重的超低，似乎不可能长期持续。

楼市短期看，有超跌反弹的可能，长期（5年）看，有住房消费升级这个强大需求的支撑。所以尽管房地产行业，乃至购房者，贷款者正面临史无前例的困难的，但房地产的总体趋势是没有太大问题的。这个市场仍不“夕阳”，让有需求，有规模，尤其在大城市，依然还有机会。

当期房地产不确定性较高的，反而是中期（3到5年）这个阶段。首先是房地产产业发展方向不太明朗，虽说“房住不炒”是大方针，但这个行业下一步要怎么发展？哟啊支持什么？要压制什么？如何协调和经济、财政的关系？如何避免依旧头痛医头脚痛医脚的政策摇摆，目前从上到下暂时还没有明确答案。另外，就是房地产税怎么征？何时征收？也是悬而未决。这对购房者，投资者，开发商，乃至地方，都具有太多不确定性。

明年6月，市场回到正轨

也是上周，碧桂园公布上半年业绩，纯利下跌九成半，上半年整体收入跌30%，当中出售物业收入跌31%，建筑服务收入跌19%，租金上升13%。截至六月底，合同销售额约1,851亿元人民币。

碧桂园表示，销售市场的预期转弱，需求疲软、价格下滑，行业进入寒冬。但认为市场信心会逐步恢复。除了业绩本身，大家也关心莫斌对楼市的看法。莫斌表示：“市场变化……我们都提前预判到了，但变化的剧烈程度超出了我们的预期。”“现在，房地产市场进入底部盘整，目前最重要的是市场信心的恢复，但应该是逐步恢复，不会那么快。” “预期到明年6月份，相信届时市场应该能恢复到健康发展的状态”。

结合成交量、价在低位停止下滑，各地利好政策继续出台，宽松货币再次启动。其实我之前也有类似的判断：今年行情下行速度，力度，的确超预期了，肯定是超过了所有人的预期。由于经济仍然低迷，楼市库存仍然较高，所以下半年仍然处于筑底过程当中。而明年，应该开始逐渐复苏了吧。