文｜邓浩志

近日，人民银行广州分行近期向辖内银行机构发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》。而目前全国已经有昆明、济南、深圳、南京、无锡、苏州等城市执行二手房“带押过户”政策。所谓“带押过户”就是二手房业主买房时如果仍有按揭的，无需先赎回房产，再交易过户。这种操作早年就存在了，当时叫“转按”，也是最近这10年多数银行才不接受，需要贷款者先还款，然后赎回产权，然后交易过户，然后买家再评估，再按揭等等。

这个政策全国多地执行，有几个好处：

1、提高交易过户的效率，大大缩短了交易时间。之前要买房人想“解押”，要申请，凑钱，还钱，之后才能过户，而买房人需要拿这套房再评估、再贷款;

2、降低了过户成本。一是两个步骤合一，减少了流程中的各项费用。二是卖方无需“过桥资金”，省下了一笔财务成本;

3、成本和时间都节约了，对加速活跃二手楼市有积极的帮助。目前广州二手挂牌房源达到创历史记录的12万套。不但广州，全国各地都有类似情况。

4、间接推动一手楼市复苏。目前大城市刚改购房占绝对主力，这批购买力多数需要“卖一买一”。最近有不少客户想买新房，但因原二手房交易迟滞而最终无法落实。盘活二手市场，能解决这部分买家的购房困扰。虽然“带押过户”有许多正面的作用，但这个政策料对楼市不会产生很大影响。因为这个政策主要降低了交易成本和交易时间，但对交易意愿的提升不会太大。目前困扰楼市仍然是“信心”和“预期”为主。

广州二手房挂牌数量超过12万套

根据最新的统计数据显示，广州二手房挂牌数量超12万套，数量巨大，历史最高，且超过了一手房的库存。

实际上目前广州楼市一手市场是低迷，但二手市场只能算偏弱，并不是十分低迷，每月网签量基本稳定在7000套/月以上。但由于二手挂牌数量大，消化库存时间也相对更长。

二手市场相对比一手要好，原因我认为是当前楼市以刚需为主要购买力，成熟区域交易更为活跃，投资占主导的外围区域更冷清。而在成熟区域中，多是二手房占市场主导，另外新房价格较高，适应面相对二手房也更窄。

至于为什么这么多二手放盘？

一是经济不景，想卖房变现的客户多了。

二是市场以改善为主，绝大多数刚改家庭都要“卖一”才能“买一”，卖房是为了腾指标，筹资金；

三是限售政策延迟了部分二手房源入市时间，最近两年刚好产生了堆积入市的效果；

四是担心房地产税的不确定性，资产有明显从外围低价区域，往核心高价区域集中的趋势；

五是楼市低迷，追涨杀跌的投机心态，扩大了市场抛售意愿，也包括前期炒房资金选择加速退出市场。

二手房“难卖”是个普遍的情况，这里既有真的市场交易放缓，买房客户少了。更有业主挂牌价不合理，报价高于成交价的情况。想要卖掉自己的二手房，不要看周边挂多少钱， 要看周边最近的成交价。