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9月广州一手住宅:金九成交未见明显提升,市区改善盘相对强势,供应保持万宗高位

广州中原研究发展部2022-10-08 11:22:36来自北京市

9月广州新房网签6169宗，环比上涨1%，比去年同期成交下跌11%。

受刚需区域成交持续疲弱影响，“金九”成色不足，基本与8月淡季保持相同成交水平。

▲ 广州9月一手住宅网签量价环同比

根据媒体报道，9月初南沙、黄埔两个新房大区针对人才、区内优质企业购房门槛进行了“微调”；

但对比2020年放开的幅度，仍处于相对严格状态，惠及的人群仍比较窄；

因此带动市场成交、活跃成交气氛的影响力有限；

另一方面，由于近2年广州商住地供应量猛增（尤其黄埔、南沙、番禺等区），近期项目扎堆入市；

本月新批预售供应时隔2个月后再次突破万宗，面对目前“供过于求”的现象，我部认为官方应该加大市场支持力度。

▲ 近两年广州一手住宅供求情况变动

01.

冲刺“金九银十”成交

新批总量创年内新高

9月，广州住宅新批供应11122套（120.85万㎡），供应面积比8月增加38%，为年内新高；

虽然小部分新批供应为回迁安置房，但从海量供应来看，开发商“去货促回款”的基调不变；

部分板块的项目更是“扎堆”入市，彼此之间的价格战为买家制造了抄底入市的空间。

▲ 9月统计周期内每周住宅新批预售情况（单位：万㎡）

供应结构方面，由于黄埔人才购房门槛“定向放松”（符合条件的企业员工，在黄埔工作满六个月，可购区内一套）；

黄埔本月新增供应达2733套（30.2万㎡），其中供应量较大的项目包括保利翔龙天汇853套（8.9万㎡）；

网红盘万科黄埔新城本月亦加推超300套，此外区属国企项目知识城?悦辰壹号、开控城投云锦等亦悉数进入市场，对于希望置业黄埔的客户而言，今年3、4季度是不错的入市时机。

▲ 9月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

02.

第三批供地中心区“精锐尽出”

夯实市区改善盘交易氛围

9月初广州挂出年内第三批商住用地，本着靓地“应挂尽挂”的思路，天河、海珠、白云、荔湾均推出了“压箱底”的优质地块，以带旺市场氛围。

2022年第三批供地，20宗合计占地面积156.5万m2，总起拍价为538亿。本轮供地为广州2022年三轮集中供地中，供地宗数、总用地面积、总起拍价之最；

从成交情况来看，相比起个别外围区波动，中心区海珠、荔湾本月表现强势，环比成交增幅超4成；

其中近2次供地最为积极的中心区海珠，本月成交301宗（3.85万m2），面积环比增加49%；

其中近期正式对外开盘的沥滘旧改巨无霸“珠光海珠新城”本月网签184宗（2.2万m2），直接带动区域成交抬升。

我部认为，虽然目前土拍结果对楼市的影响已不及以往，但采取中心区靓地“应挂尽挂”的方式；

体现了官方希望通过中心区优质板块价值先带动改善、高端改善人群入市或“卖一买一”，以逐步盘活市场。

▲ 9月广州各区一手住宅供求量价对比

03.

9月供应猛增过万平

库存周期再次抬升

截至9月末，全市库存量1203.4万㎡，去化周期17.6个月；

由于本月新批供应猛增，导致库存去化周期在上个月轻微回落后再次攀升至高位。

▲近一年广州库存及消化周期变动

本月花都、南沙、从化、增城四区库存消化周期超过20个月，可见刚需买家购买力仍不足，无法改善远郊区域项目的成交能力；

在目前市场环境之下，海珠、天河、黄埔三区库存周期仍保持接近或处于10个月以下水平，“有价有市”。

▲各区库存及消化周期

04.

优质改善项目成交表现较佳

保利项目“以价换量”

本月成交表现比较抢眼的包括沥滘旧改珠光海珠新城、科学城保利翔龙天汇、石楼保利领秀海；

上述项目在9月统计周期内推售，成交表现尚可；

保利两个项目对比板块均价采取小幅让利的方式吸客，两盘成交均超百套，可见“以价换量”见成效。

▲9月广州一手住宅网签宗数TOP10

05.

现有利好仍不足以

扭转基本面环境

10月市场或保持低位平稳

就今年1-9月广州市场运行情况来看，10月广州楼市出现较明显基本面积极变化的可能性较低，预计整体市场将会保持9月以来成交氛围。

加上近年广州绝大部分区域供应较过去充足，整体进入“买方市场”；

不少客户选择黄金周外出旅行，节后回流再选择看房购房，造成黄金周中后段成交量甚至不及常规周末表现。

从区域市场情况来看，今年5月“秒光”的网红盘琶洲南TOD“重出江湖”，且总推货量较少，预计出现高去化率的可能性仍较高；

高端买家对于优质、稀缺地段项目的投入热区仍持续高涨。

相比之下，外围区板块成交去化压力仍比较大，如果需要吸引更多买家关注，除“以价取胜”之外，仍必须区位条件好，与中心区通勤便利；

假如缺乏通勤、教育、配套等优势，即使降价到位亦难以在当下市场中获得客户青睐。

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