10月二手住宅:市场“笋盘”涌现,年底或为入市好时机

2022年10月，据中介协会数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为6626宗；

环比2022年9月同期（7232宗）环比微跌8.4%，同比大增26.1%。

本月二手楼市交投环境未见改善，成交寒意正浓，整体成交量跌至年内第二低位（仅高于春节月）。

价格方面，本月二手网签均价为27909元/平，环比上月微涨1.7%。

广州中原研究发展部认为，10月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）客户入市热情偏低，业主降价出售成常态。

现时广州二手楼市成交表现低迷，成交周期拉长，市场交投氛围寒意浓。且目前业主信心严重不足，据监测显示，本月业主报价指数跌至20.3%，创历史新低，多个优质板块笋盘涌现。

（2）一手市场“抢食”，分流二手客户。

本月开发商为完成三四季度业绩，借助“银十”时机加快推货步伐，调整营销策略促回款。据调研了解，10月期间至今增城、黄埔、南沙、白云等区项目促销力度较猛，二手受分流影响相对严重。

（3）9月末三大“礼包”出台刺激，高端需求略有回温。

随着松绑个税、带动置换需求、下调商业、公积金贷款利率等利好政策的出台。加上前几个月客源、盘源的积累，有效刺激珠江新城、东风东等板块的高端需求买家入市。

01.

花都成交跌幅明显

天河、黄埔需求不跌反升

从各区成交情况来看，各区二手成交均有不同程度的回落。

其中花都整体跌幅最为明显。本月共成交494宗，环比大跌43.4%。

主要受疫情因素影响，花都多个楼盘处于管管状态，无法正常带看、看房，直接影响买家的购房热情，成交下滑。

另外，南沙、白云、越秀成交同样有较大程度的下滑，本月分别成交246宗、678宗、675宗，环比分别下降8.9%、10.4%、7.5%。

此外，本月黄埔、天河区成交不跌反升，分别共成交343宗、754宗，环比分别上涨0.9%、8.2%。

02.

天河区

珠江新城需求回温

买家陆续入市

2022年10月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为754宗，环比上涨8.2%。

而二手住宅网签均价为57589元/平。

据监测发现，本月珠江新城板块成交相对活跃，10月成交均价为216025元/平。

其中，珠江新城主要成交支撑楼盘为凯旋新世界、颐德公馆，本月成交均价为273514元/平、220444元/平。

此外，据广州中原研究发展部调研了解，珠江新城板块经历前几个月的低迷后本月成交出现明显回暖；

10月优质盘源成交量环比9月增加5成以上，中原二手带看量环比净增3成左右。

广州中原研究发展部认为，本月珠江新城板块近期成交回温主要原因在于：得到前几个月客源、盘源的积累，市面上优质笋盘涌现。

再加上十一前夕政策礼包接连轰炸，对于优质改善板块成交、“卖一买一”客户存在一定刺激带动作用，促使近期板块买家开始陆续入市。

另外，珠江新城作为广州中高端楼市的风向标，在其热度的带动下，或许年末楼市会出现一波“回暖潮”。

03.

越秀区

东风东板块需求平稳

小区房源更受青睐

2022年10月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为675宗，环比下降7.5%。

而二手住宅网签均价为47812元/平。

目前区域活跃板块以东风东板块、北京路两大板块为主。板块10月成交均价分别为79551元/平、63461元/平。

其中，东风东板块活跃楼盘为东风广场及锦城花园，成交均价分别为114042元/平、100368元/平。

另外，据监测显示，本月越秀区小区盘成交活跃，成交占比达72.7%，环比9月份净增11.2%。

据了解，主要由于部分小区楼盘业主价格相对“好倾”，议价空间较大，调价幅度基本可以在3-5%左右，客户接受意愿较高。

其中，淘金家园、东风广场等优质学位房房源则相对“抢手”。不少买家的购房目的主要是为了明年孩子入学作准备。

04.

海珠区

江南大道南板块需求回升

海珠西成交略有萎缩

10月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签+中介网签）929宗，环比上月下降2.7%，二手住宅网签均价为38188元/平。

根据中原成交大数据显示，本月海珠区海珠西板块成交略有萎缩，成交占比明显下滑，上门看房客户同比去年同期下降2-3成；

主要由于板块10月下旬时受到疫情的影响，促使需求短暂冰冻。目前板块二手住宅成交均价为65138元/平。

据中原成交大数据显示，本月海珠区江南大道南板块市场活跃度明显回升，上门看房客环比9月同期增加10%左右，成交占比亦从上月的21.6%上升至本月的48.7%，环比净增27.1%。

广州中原研究发展部认为，江南大道南板块成交占比出现明显回升主要有两方面原因：

一方面，片区业主让利幅度较大，价格具备较强的吸引力，客户入市热情相对较高；

另一方面，江南大道南板块商业配套成熟、居住氛围浓厚、优质小区云集，能够较大程度吸引改善、置换客户前来置业。

05.

荔湾区

康王路散盘需求活跃

中山八业客持续僵持

10月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为503宗，环比微跌11.0%，而二手住宅网签均价为32479元/平。

本月荔湾区康王路板块成交活跃度虽有所下滑，但其散盘盘源成交情况仍相对乐观。

比如龙津中路散盘，本月成交均价仅为36145元/平，套均均价在150万元/套，价格对于首套刚需客户而言很是友好。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月中山八路板块成交僵持情况相对严重；

客户购买周期基本拉长至1-2个月或以上，客户多为旧客为主，新增客户明显有所减少。

但值得一提的是，目前中山八路板块业主心态仍相对弱，多个盘源下调报价，部分急需资金回笼及“卖一买一”的业主急需换房的调价幅度更大；

如珠岛花园有一业主，之前放盘价为350万，后放盘一段时间仍未出售，因急于出售房源回笼资金，最终下调至325万元，价格降幅超5%。

06.

白云区

白云大道客户担心“高位站岗”

入市热情不高

10月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为678宗，环比下降10.4%。

据监测显示，本月白云区机场路板块、罗冲围板块需求较9月份相当。

目前两大板块明星盘分别为白云骏景花园、富力桃园，其成交均价分别为38544元/平、33417元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，白云大道板块市场活跃度持续维持低位，市场表现仍以“盘多客少”的情况，客户观望情绪浓。

主要由于目前广州整体二手楼市处于下行阶段，部分客户担心“高位站岗”，入手后价格仍继续下行。

因此，即使业主小幅让利，客户入市热情仍然不高。但个别业主由于急需资金回笼，让利幅度较大的笋盘，市场依然十分“吃香”。

由此可见，目前白云大道板块以“买方市场”为主，客户遇到合适价格才会考虑入手，部分急售业主可考虑降价让利加快成交。

07.

番禺区

钟村成交活跃稳定

华南需求下滑

2022年10月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1004宗，环比回落0.7%。

据广州中原研究发展部监测发现，本月钟村板块需求相对稳定、活跃，板块明星盘主要以祈福新村为主，其中原成交均价为24911元/平。

另外，据广州中原研究发展部监测了解，进入10月下旬时，华南板块因受到疫情反复的影响，部分小区楼盘处于管控状态，二手成交略有受限；

不少买家购房热情明显下降，加上板块新房市场供应积极，且价格与周边二手房源相当。

如国庆开盘的越秀?瑞麓府均价仅48000元/平，与周边雅居乐剑桥郡（均价47000-51000元/平）、万科欧泊（均价53000-58000元/平）等优质二手房源呈现价格倒挂现象，促使华南二手市场成交转冷；

不少原本打算置业的二手置换、改善客户转移至新房市场，导致本月门店上门客数量略有回落，带看量环比9月份同期下降2成左右。

预测

市场进入调整期

二手成交或微幅上调

9月份，因“国庆假期+新房促销+疫情”等各方面因素影响，二手成交持续冰点。

即使9月末出台的三大礼包亦未能有效扭转楼市颓势、拉升买家对后市预期，业主报价信心严重不足，指数更是跌至历史最低位。

但是，需要指出的是，纵观近5年二手成交来看，除2018年因政策调控收紧持续发酵的因素外，其余年份11月成交均环比10月有不同程度的提升。

同时，在10月份中下旬时，二手市场周度成交逐渐出现回温的趋势。

因此，若11月份疫情得到有效控制的前提下，广州中原研究发展部预计，11月二手住宅成交量或将小幅提升，月度成交量或在6800-7300宗区间。

而价格方面，二手住宅网签均价会出现微幅下滑的态势。