文｜邓浩志

过去的两个礼拜，金融支持房地产政策是排着队推出的。有宏观层面的，央行和银保监会的16条支持房地产措施。有执行层面的，多家银行本周讨论加大房地产信贷投放力度，上周2500亿额度的支持资金……更有地方层面的，牵头协调保交房专项资金；继续放宽对购房的融资……

总的来说，目前支持楼市的金融政策大致分为三大类：

1、政府或银行直接提供的纾困资金。

基本是定向用于解决部分出险房企短期资金压力的，多用于保施工、保交房。也有用于缓解部分房企到期债务压力的。最值得关注的就是上周提出2500亿资金额度支持的新闻，可以留意最终实际投放金额的总规模。

2、由政府牵头，组织银行还有房企，展开债务展期谈判，把马上就到期的债务实现延期还款。

需要注意的是，最近谈判的展期都是相对长期的，而不像去年底今年初的时候，展期多是一年左右。按照目前房地产市场情况，一年的展期肯定是不够的。一年时间，楼市恢复程度有限，房企的困难估计还没来得及完全舒缓。债务只展期一年，多半到期之后，不但多数仍然是还不上，更可能造成连续爆雷的负面影响。但如果是展期三年，则有较为充沛的时间，可以等市场恢复，让房企运作恢复。这既提高了成功的概率，也有利于彻底解决问题。

3、央行指导，各金融机构给予房企新增的融资支持，包括开发贷，新发债等等。

这类融资不单只面对出险的房企，更主要面对的是广大运作良好的房企。目的就是给整个行业恢复“供血”，让行业能够健康发展。而且央行还要求这类融资，国企、民企必须一视同仁对待。这正是校正金融机构过度规避风险的指导性政策。好让房企，特别是民营房企能够继续获得融资，继续开发，继续拿地，让整个房地产业重新回到正常的轨道上来。从而带动经济的恢复。

银保监会等三部门：允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务

标题这是什么意思呢？我解释一下。一般情况下，大家买的都是期房，而买家给开发商交的钱是打入预售资金监控账户进行监管的，钱必须用于盖房子。当然，开发商的母公司也可以根据情况，少部分进行调用，便于整个集团资金的统筹和调度。但自从房企爆雷、不少地方出现项目停工之后。就有地方政府为了自保，保证自己下辖区域不出现项目停工，便要求房地产项目超额锁定预售资金，甚至不允许项目预售资金外调。

这个操作引发的结果是，开发商哪怕是资金总量是充足的，但由于单项目超额锁定，导致可能出现A项目有钱甚至钱多，但B项目钱不够，却获得不了支持资金，导致停工；或者资金无法调到总部，以至于引发以总部名义的融资，到期了，在有钱的情况下也还不上。最终被迫债务违约……

上面这个政策，其实就是允许项目有最多30%的资金，在合规且市场化的方式下，让开发商进行合理的、指定范围的挪用。当然，不能拿回家或者买地什么的……

这样操作，避免了有钱也出现停工，有钱也还不上的尴尬局面。