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精准供应!天河、海珠再次推出“王炸”靓地,番禺科教板块再推巨无霸地块

广州中原研究发展部2022-11-15 17:08:33来自北京市
11月15日，广州官方释出2022年第四批供地，6宗合计占地面积69.3万m2，总起拍价为245亿。
本轮供地为广州2022年四轮集中供地中,供地宗数最少的一批次，天河、海珠再次推出“王炸”靓地，番禺科教板块再推巨无霸地块。
 ▲2017年至今广州商住地供应面积一览 单位（万m2）
在本轮供地之前，市场面出现了不少将会对土地市场、楼市有深远影响的消息；
其中包括防疫措施优化、为房地产纾困的金融“十六条”，预计上述利好将会带动起各市场主体的预期与信心；
另一方面，今年10月起高层明确 “严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”的要求；
此前兜底广州土拍的区属国企、城投集团或受到一定制约。
关于第四批供地的详细分析，且看本篇解读：
01.
市场背景：
疫情反复影响成交
重磅利好带动市场尚需时间

虽然10月国庆假期前夕，高层派出多颗“大补丸”，但除卖一买一交易免个税以外，其他利好广州均不在范围之内；
叠加10月下旬以来广州疫情反复，多个区域运行放缓；
因此10月至今广州市场成交并没有明显改善，新开盘去化仍处于30%以下的低位水平，买家信心仍有待恢复。
 ▲近2年广州新房推售去化情况一览
近一周对市场有利好作用的“防疫二十条”以及楼市金融“十六条”出台，我部认为高层明确要求未来地方城市更加科学、精准进行防疫工作，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响；
该政策出台一定程度上提振了买家对于未来经济走势的信心，此前手上有资金却为“积谷防饥”不愿意出手的买家将会变得进取。
而楼市金融“十六条”则从金融端为房企提供贷款支持，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，近2年规模、经营能力明显萎缩的民企开发商，有望通过优惠政策重新“站起来”。
我部认为，上述两大利好对于市场面的带动是中长期的，由于目前整体经济环境因素影响，预计“立竿见影”的可能性不大，市场复苏尚需时日。
02.
供地结构：
天河、海珠再次推出“王炸”靓地
番禺科教板块再推巨无霸地块

本轮番禺推出位于新造科教板块的兴业大道南侧地块，单宗占地面积达26万m2，一举将番禺区抬升至本轮供地的用地面积第一大区；
另外，海珠、天河继续放出靓地，两区地块平均楼面价均超4万元/ m2，未来区内将再增10万+/ m2的一手豪宅。
 ▲2022年第四批供地各区供应情况一览
虽然近两个月疫情影响、经济环境尚未明朗，但广州一二手豪宅成交表现强势，有价有市；
根据我部了解，不少投资客、高端买家认为，广州核心区域优质物业有较强的保值、增值能力，对于广州未来城市发展仍具有加强信心，因此加速入手广州豪宅；
随着防疫措施优化，经济复苏信号将更加明确，预计未来半年广州豪宅成交将会保持活跃，本轮推出天河、海珠优质靓地，预计将为广州高端置换、投资产生一定积极作用。
 ▲2022年第四批供地各区供应面积结构 单位（万m2）
03.
“精准供应”
1-11月商住地整体
挂牌面积不及去年一半
但利于后市健康发展 

综合今年1-11月商住地供应情况来看，整体仅供应408.8万m2，同比减少53%；
减少幅度较大的区域集中在增城、从化等外围区，其原因一方面为避免流拍给外围区市场带来不良影响； 
 ▲2022/2021年同期各区商住地供应面积对比 单位（万m2）
另一方面，经历了2018-2021年的高位供应，市场需求已经得到基本满足；
部分外围区域新房库存周期已经超过20个月，官方减少对外围区地块的供应，体现了更加科学、高质量、精准的供应模式，利于平衡各区的供求水平。
  ▲截至2022年10月底广州各区新房库存
04.
优质地块简析：
滨江西“小而美”或引竞争
天河地块总价高或由实力国企夺得 

本轮挂牌的6宗商住地，排除作为安置房之用的白云龙归地块，其余5宗地块各有特色。
预计房企关注度较高、将会产生一定竞争角逐的将会是滨江西地块，该地块虽然单价高但总价低，适合过江龙企业或尚存实力的民企获取“优质面粉”。
天河2宗地块虽然条件、区位俱佳，但总价较高，尤其天河东板块的中铁物流园地块，总价达96亿，在当期市场环境之下预计由“国家队”实力房企底价拿下的概率较高。

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