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三色周报11.28-12.4:防疫政策优化,回暖氛围逐现,一、二手成交谷底反弹

广州中原研究发展部2022-12-06 14:23:26来自北京市

本周二手住宅共成交289宗，环比回升9.1%。目前二手周度成交量虽处低位水平，但随着防疫政策的优化，社会全面复工复产，买家对市场信心正逐步修复，加上11月因疫情影响而积压了大批的购房需求，预计将在岁末前稳步释出，后市成交或呈现上升态势。

价格方面，本周二手住宅网签均价为27707/平，环比下跌2.7%。

在主要七区中，海珠、白云、荔湾三区成交表现相对亮眼，本周分别共成交35宗、26宗、29宗，环比分别上涨84.2%、73.3%、61.1%。其中，随着海珠多个片区封控解除，买家购房欲望有所回暖，后续成交或持续回升。

另外，本周黄埔、番禺、越秀、天河则出现不同程度下滑，四区分别成交15宗、29宗、19宗、38宗，环比分别下降28.6%、23.7%、13.6%、13.6%。

本周业主报价指数为31.8%，环比上周上涨1.5%。近期疫情管控有所缓解，加上金融调控放宽的加持，市场基本面向好，业主报价指数已四周保持上涨。因此，若部分有购房意愿的买家可以加快入市步伐，抢先在价格低点入市。

整体看，本周报价下调1%-5%之间的盘源占44.7%，较上周上升4.7%。而报价上调1%-5%以内的盘源占比则较上周上升0.4%，共占18.2%。另外，本周报价上调5%-10%的盘源环比下跌3.6%，共占5.3%。

本周全市一手住宅网签1478宗，环比增加310.6%，本周为广州调整防疫措施的首周，本周成交中存在部分此前因各区封控而积压的成交网签。

另一方面成交快速提升，体现了买家对于“后疫情”时代楼市的信心，相信随着防疫政策进一步优化，加上近年低位的贷款利率，预计12月到春节前将有越来越多买家回流市场，部分10-11月因封控而压抑的市场需求将陆续释放。

本次防疫政策大范围优化，将直接改善客户对未来经济环境预期，入市信心得意大幅提升，加上目前高层密集表态支持房地产健康发展，为房企融资提供积极渠道及政策，我部认为广州后市可期。

本周末（12.3-4）黄埔萝岗板块的保利锦上正式开盘，首推超过200套单位，本来市场预料开发商将会延续此前在朱村、金洲、石楼项目的“价格卷王”策略吸客，结果实际销售价格比此前吹风价高，实际去化率低于预期，说明虽然目前防疫措施优化，买家信心理论上将会恢复，但我部认为实际成交回流仍需一段时间，不可能“立竿见影”，因此我部认为近期开发商仍需要保持价格足够“接地气”，争取在最后一个月冲刺业绩，过高的定价仍不利于成交。

本周广州公寓市场新增供应664套公寓，均来自白云区金沙洲一号商业楼，主力户型为30-48㎡LOFT公寓。

广州解封后，公寓市场成交迅速反弹，全市录得281套公寓交易，较上周26套的低谷增长了9.8倍。不过，本周数据包含了约48%的滞后网签，扣除特殊网签后，市场仍有147套的不错销量。

本周除从化、越秀区外，其余区域公寓成交均有大幅度上升。市场接近一半成交来自番禺区，该区碧桂园星荟成交134套公寓，属于滞后网签。

其次，海珠区公寓成交占比19%。除主力在售项目销售恢复外，最大贡献为敦和路的一宗大单交易。该区和丰公馆整栋交易，成交42套公寓，含底商合计3650㎡。据悉，该项目目前为一栋10层高的独栋酒店（琓美逸品酒店），或因疫情影响，开发商曾挂牌报价6000万元出售。

南沙、增城、天河三区公寓成交回升至两位数。其中，天河区信达金茂广场推出复工福利三重礼，带动本周成交14套公寓。增城区誉山国际主打7字头现楼公寓，跑量19套。

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