文/邓浩志

展望2023年楼市，大家关注的几个问题：

1、经济恢复，疫情影响逐渐消退，楼市将获得更好的基本面支持。

11月30日从广州开始，全国全面放宽疫情防控政策，复工复产全面在路上。年底的几场重要会议，管理层一致释放了2023年工作重点在经济复苏上；岁末，各大境内外研究机构也全线发表了看好2023年中国经济有明显的复苏预判……相信随着社会复常，经济复苏，就业回暖，全社会的消费意愿，投资意愿，市场信心都将逐渐恢复。一切都需要一个逐步复苏的过程，但这方面前景是比较明朗的。

需要强调一点，有人强调放开防疫限制之后，大家反而不敢出门消费，比如近期几个大城市。我认为这种情况过2、3个月就会缓解。例如国外，放开较早的国家和地区，服务业基本恢复。另外，短期不出门消费可以，但绝大多数人都不能长期坚持，时间一长，抗疫疲劳症就会出现。再有，感染后有抗体的群体至少可以“自由”一段时间。

2、松绑政策会继续加码，重磅支持楼市政策可期。

年底，管理层再次强调房地产是我国的支柱产业，强调要确保房地产市场要平稳发展；要支持刚需和改善型住房需求……这和过去几年总是关注房价上涨过快问题有重大差别。相信2023年仍将有一批支持房地产的相关政策出台。

此前我曾预测过政策或开四个“脑洞”，分别是：

1、一线城市限购政策调整，或再祭人才购房政策，以释放更多购买力；

2、二线城市全面或基本全面放开限购（佛山已推行）；

3、二套房贷利率下调，首付下调，缩小与首套的差距；

4、重启三套房贷。今天再补充一点，一线城市放宽二手房交易限制性政策，包括禁售年限，税费等。

3、楼市可望走出量价齐涨局面，但市场分化将继续。

预计2023年，全国商品房销售面积较2022年回升10%—15%。（发稿时尚未公布2022年销售总额，预计为13万亿，峰值为2021年的18万亿）其中一二线城市回升更为明显，三四线城市回升较少；经济发达城市群回升更多，欠发达及人口流出地区持续低迷。当前，城市能级差异所造成的房地产市场规模分化已经不可逆，未来10年大概率不会改变这个趋势。

4、房价已经见底，何时反转？较难测准。

一则要看重磅的刺激需求政策何时推出，二则要看经济明显复苏的时间，三则要看宽松货币政策效应何时能传导到社会的各个领域。

但我比较有信心2024年，一线及强二线城市房价有望比当前高出不少，有可能高出10%左右。这和几个因素有关，一是这轮下行多个板块下调幅度较大，以广深为例，部分板块回撤幅度超过20%—30%，前值基数较低。二是新增货币供应量持续提高，预计未来两年通胀水平的2.5%左右，也支持资产价格。三是疫情后，一二线城市人口流入的基本面逐渐重新恢复。四是今年全国各大城市土地出让量明显减少，后续新房供应也将减少，市场供求关系逐渐改变。

2023年楼价何时反弹存在不确定性。关于价格趋势，我的判断是：2022年12月这波降价促销潮，可能是最后的，规模最大的，幅度最深的一波。之后各大房企降价促销的次数减少，范围缩小，幅度降低。所以，当前可能是最好也是最准确的市场底部。

5、行业洗牌结束，重构开始。

以国企央企背景的房企城市房地产的主力，以稳健的民营房企为补充，加上一批地方城投为代表的新生力量将购房房地产业的全新格局。这个新格局中最大的不确定性就是地方平台企业这股新生力量。他们将参与到服务商的甄选当中，这将造就市场的新机遇。他们的专业性和资源优势哪方面的影响更具有决定性？中央禁止地方国企拿地后，又会对他们的发展路径产生怎么的影响。以上都要拭目以待。

总的来说，房价、地价下跌到目前这个水平，不但投机投资客户承受不了，连刚需客户也承受不了，甚至地方政府也承受不了。所以，这次的转向的态度也是坚决的。房地产业的至暗时刻已经过去，或许目前正是黎明前最寒冷的时间，但大家已经看到了曙光。