从租赁市场看广州住房需求差异

文｜邓浩志

节后租房市场明显升温

据相关报告显示，春节前后，随着防疫政策优化和社会流动恢复，节后多地租房市场迎来旺季。比如北京、成都、重庆、上海、深圳等40个重点城市，节后租房热度环比翻番，成都、杭州等城市租房热度涨幅甚至超过200%。

这里有三点值得关注：

1、春节后，劳动力集中回归大城市，这也是传统租房的旺季，全年就这个时间点集中释放，这属于季节性因素；

2、防疫政策优化，人员流动加速恢复，租赁需求再次释放。需要介绍一下，疫情三年来，很多大城市住房空置率上升，租金水平持续下滑。比如大湾区广深佛莞等城市，租金总体下滑了10%左右。一是受经济不景的影响，租房作为消费的一类，也受到影响。二是人员流动限制政策导致外地的租赁需求也大幅减少。目前防疫政策已经优化，人员流动，租房需求都在上升。

3、租金目前是过去3年来最低，恢复到疫情前2019年的水平仍需要一段时间。但租金今年有望触底反弹。而目前广州荔湾、越秀等核心城区的租金为62.29/平，外围的南沙、花都、增城等区域的租金大概在19.54/m²左右。外围和核心区价格差异较大。

广州29个热门楼盘租金回报率一览

总体看，广州全市住房租金回报率在1.2%—2.8%之间。平均回报率在1.8%附近，这和前两年情况差不多，并没有太大幅度的下滑。这是因为虽然疫情三年期间租金水平有一定下滑，但物业价值也出现了一定程度的下滑，在房价、房租同时下滑的情况下，租金回报率基本保持稳定。

分区看，尤其是珠江新城，则回报率最低（上图没有显示）实际是1.5%不到，天河的回报率也多在1.8%以内，因为这里的房价过去一段时间逆势上涨了，从而加速拉低了租金回报率。

值得关注的是外围区域租金回报率普遍比较高，比如花都上榜楼盘，回报率最高接近2.8%，属广州租金回报的“天花板”，这是因为外围郊区房价便宜，拉高了回报率。同样是郊区的增城，投资回报率比较低，这和增城供应量比较大有关，无论是在售商品房，还是放租的新商品房，总量都很大，于是价格、租金、回报率都处于低位。但这对自住型客户而言，无论是租是买却都是个好消息。

各区中，租金回报最高的是海珠区，这一定程度上和琶洲商务区的日渐成熟，认可度不断提升，租赁需求不断增加，租金水平保持稳定有关。2022年，海珠区也是广州11个行政区中，新房价格最稳，甚至在统计上有逆势上涨的一个区域。非常值得关注。而白云、番禺、黄埔等几个区域，租金回报率大致与全市平均水平相仿。

最后想提一下，广州租赁市场已经没有很明显的聚集特征。相比较以往更多集中在配套完善的主城区租房不同，随着地铁通达带来的通勤便利性提升，还有配套的完善，选择外围郊区租房的人群也越来越多。而且外围小区还有租金更低，社区环境更好，居住舒适度更高等优势。