6亿栋房子真的就过剩了吗？

全中国目前有6亿栋住宅，按全国14亿人口计算，几乎2个人就拥有一栋房子。那中国住房的空置率到底有多严重？这个话题前几天在网上受到热议。现在终于算有个清晰的解释了。根据官方的普查数据，我国大约有6.6亿栋房屋（不是住宅），其中农村占比超过9成，总体呈现栋数多，单栋面积小的特征。而城镇其实只有4700万栋房屋，住宅只是其中的一部分而且，因为4700万里面还包含大量厂房、商业、办公等非住宅物业。当然，这4700栋也不是每栋都是高楼大厦，小别墅一套，也是算一栋。

其实新闻出来的时候稍微思考一下就能想明白，如果真的2个人就有一栋住宅这么夸张，那全中国都是房子，每个人都有几套房子，那国内可能连房地产这个行业都早不存在了，房价也不可能现在这么高，很可能已经白菜价了。

客观地说，目前中国人均居住面积已经达到41平米，其实已经不算很低了。但这个人均是非常不平均的。首先是农村是地多人少，人均居住面积很大；而三四线城市也有大量房屋空置，拉高人均面积的问题。但大城市情况刚好相反，一二线城市总体人口流入，住房供不应求，自有住房率非常低，很多人因为房价高，始终也没有能力买到一套属于自己的房子。目前是这个情况，未来这个趋势也不会改变。

发放住房租赁经营性贷款会有什么影响？

正是因为一二线城市住房供不应求，很多人买不起房，所以才有了国家大力发展租赁市场这个决策。近日，央行、银保监会发文，计划在融资上支持从事住房租赁业务的企业。其中：住房租赁企业经营自有产权物业，经营性贷款最长20年，贷款额度上限为物业估值的80%。非自有产权租赁住房，经营贷不超过5年，额度在贷款期限内应收租金总额的70%。

这个政策有两点值得关注：

1、这个政策对发展住房租赁市场非常重要。有没有资金支持是一个行业能不能发展，甚至能不能存在的基本问题。此次新政等于给此前已经奄奄一息的住宅租赁行业注入一剂强心针。对解决住宅租赁企业融资问题会有较大的帮助。未来在融资政策支持下，或将诞生一批专业是住房租赁企业。需要强调一下，最早进入租赁行业的第一批企业，几乎已经全数倒下。究其原因，一是盈利模式没有找到，二是融资问题没能解决。目前看，融资问题或有合法合规的解决路径，剩下的就是盈利模式的问题。但似乎仍在探索之中。

2、住房租赁市场将重新启动。过去三年受疫情防控政策影响，人员流动大幅减少，租赁市场需求也急剧萎缩。防控政策优化后，租赁市场也在逐步恢复当中。配合“住房租赁经营性贷款”的推出，重新洗牌后的这个行业或面临全新的市场机遇。不过还是老问题，成规模的租赁市场发展，基本只存在人口多，特别是外来人口多的一二线城市。广大三四线城市的租赁需求，民间传统的包租公包租婆模式基本已经够用，用不着贷款，也难升级为一个正儿八经的“产业”。