房子值1000万,银行批了我1000万经营贷!这坑跳吗?

银行不会做亏本生意，你同意吗？

举例：如果房子的评估值是1000万，通常来说银行可以发放的贷款是7成（700万）。

但现在有部分银行居然可以发放1000万的经营贷？甚至可以放大至1500万，2000万，这里面有套路吗？

假如房子（抵押物）降价，我要出售。那银行是如何把控风险的呢？

今天，南房叔就来说说这个称之为1：1额度经营贷的本质。

首先，经营贷1:1的放款，银行其实分2笔，一笔是正常抵押的7成，正常的利率，正常的还款方式，剩下3成的，需要有一个担保公司介入，借款人支付担保费，担保公司出具担保函给银行，然后银行再放款。

这里就有一个问题了，抵押物的价值小于等于贷款额度，风险如何把控呢？

这里通常会有一个反担保的。

这里要特别科普一下【反担保】：银行接受的担保物有限，但是银行和担保公司又担心担保物不够怎么办？

有可能担保公司会要求借款人提供额外的担保，比如存货、设备、原材料、应收账款等这些银行不要的担保物，这些担保物接受担保公司的质押或者监控，另外也很有可能让借款人夫妻提供个人无限连带责任担保，存一定比例的保证金在担保公司，当然了必不可少还要支付担保费必（具体下面计算）。

其次，要做两次抵押，银行一个，担保公司一个，这样借款人就不太可能再做市场上的二押产品了。

第三，很多能做9成以上的经营贷银行产品，评估价一般是比较低的，很可能就是8成左右。

第四：超贷的产品，对于抵押物的要求相对比较高，一般都是广州中心6城区，郊区是不接受的。

南房叔给读者算一笔账：

假设可以贷款1000万（700+300），利息如下：

700万的部分：年化利率为3.65%，3年先息后本每月月供21292元；

300万的部分：一年的担保费1.2%，假如3年可以2.5%，那么按3年算，利息就变成一次性支付75000元，然后每个月支付月供9125元。

部分银行会着重查看公司经营情况，特别好的借款主体还能申请到1：1.5或者1：2的贷款额度，介于普惠和企业贷之间的产品。

这类1：1的贷款产品，其实有个缺点，就是转贷难，因为目前市场上这类经营贷不多，假如1-3年贷款周期满了，银行取消了该产品，转贷取消，就会要求借款人提前还款。

假如你需要垫资，一般垫资公司是需要有新银行的审批意见书才给垫资的，很可能就会出现需要自己筹集资金的情况发生。

对于借款人来说，最大的风险其实来自于按理保驾护航的担保公司出现问题。

如果担保公司经营不善，出现严重问题，有可能被银行要求提前还款。

或者借款人存放在担保公司的担保金拿不回来，借款人损失惨重。

在此，南房叔还是提醒大家慎重选择。

这类经营贷产品，比较适合短期内需要较多资金，还款速度比较快，也可以接受略高的利息的客户。

点击【阅读原文】联系编审专家?

疫情期间，南房叔开发了一款【银行推荐】小工具，或者微信搜索【房卫士】公众号。帮助读者可以提前筛选符合自己需求的银行。?

举个例子，假设抵押房产市场价为1000万，想通过企业经营贷申请1000万（10成贷款），通过这个小工具，就能找到5家银行是能够申请贷款10成的银行，使用方法如下：