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残酷!海珠“老破小”业主,正被挤出海珠…

广州楼市2023-03-12 21:41:50来自北京市

今年的海珠市场格外有看点。

“旧王”逐渐退场，新王逐鹿中原。

保利广一电商园、越秀新港东、中铁建洛溪桥西侧、广州地铁石榴岗项目...十万+全面换血，一个比一个能打（点击回顾）。

然而，就在这一路高涨的市场下，却依然有人没能赶上这趟“高速列车”。

是的，你没猜错，被市场抛弃的，正是老破小。

海珠江景航拍广州楼市发布摄

挂牌猛涨154%，老破小迎抛售潮

开年来，广州新房的火热态势，带动着二手房市场也活跃起来。

不少业主纷纷将自家房源上架，二手挂牌量也不断刷新新高。截至目前，广州二手房总挂牌量已达到132537套。

而这其中，老破小（楼龄大于20年的一房、两房）成为首先被抛售的“蟹货”。

这种趋势，在海珠区二手市场上表现得尤为明显。

截图来源：贝壳找房

根据贝壳找房数据统计，海珠区二手房总挂牌量约13784套，其中20年楼龄以上共有6750套，占比约49%。

也就是说，海珠区在售二手房，一半都是老房子。

对比来看，全市20年楼龄以上房源的比例仅有约31%，远不及海珠。

如果从户型上看，海珠的这些老房子中，一房、两房约有4410套，占比65%。

关键是，多数老破小户型也让人诟病，这也使得海珠新房不但供应紧缺，不断升级的产品力也进一步凸显。

而被抛售的房源中，也不乏大型小区优质房源。

如保利红棉花园，南向两房挂牌仅31096元/平，低于小区参考均价36162元/平。

截图来源：贝壳找房

又比如富力千禧花园一套79平南向两房，甚至比北向两房的挂牌价还低。

截图来源：贝壳找房

对于这股“抛售潮”，用海珠老房子的挂牌量的数据变化，更能反映这个趋势。

根据贝壳找房显示，海珠区20年楼龄以上房源的挂牌量，近一个月有1053套，而上一个月仅有414套，环比大涨了154%。

再往前看几个月，海珠老房子挂牌量，已经实现连续三个月大幅增长，从三个月前的160套大幅增加至近一个月的1053套。

这股“老破小”的抛售潮，正愈演愈烈。

总价差拉大，换房难留海珠

按理来说，新房涨价，二手应该应该也能跟着涨价分一杯羹。

实际情况确实也是如此。

但这也带来另一个问题：新房和老破小之间的总价差，也被拉大了。

在“天量”的二手房市场中，成功将“老破小”卖出，已是不易。

而将这笔资金用作改善用途，购置新房，又将是另一个难题。

我们很容易发现一个残酷的事实就是：就算卖掉老破小，也很难在海珠置换了。

老破小实拍广州楼市发布摄

那么，海珠的老破小，究竟值多少钱？

从数据上看，海珠区“老破小”房源中，100-200万及200-300万总价段的房源占比最高，合计占比约70%。

而300-500万总价仅占24.5%，500万总价以上的房源，甚至仅有0.4%。

而目前，海珠在售新房的总价门槛，已经超过了500万。

若想在海珠区购买四房户型进行改善，总价门槛基本需要达到700-800万。

以琶洲南TOD、保利湖光悦色、越秀·天悦江湾等为代表的高端改善项目，总价门槛已经高达千万。

也就是说，如果全款的话，99.6%的海珠老破小无法直接置换。

那如果将老破小卖掉，再通过贷款购买新房的话，可以买多大的户型？

目前，按广州贷款政策，无房有贷，需要4成首付。

200万的总价，可以撬动500万的预算，仅仅摸到了海珠小三房的门槛。

300万的总价，可以撬动750万的预算，也仅刚刚达到改善入门四房门槛。

但为此付出的是30年的房贷、1.5-2.2万的月供以及234-350万的总利息。

也就是说，对于大部分老破小而言，在海珠置换，需要付出极大的成本。

这也导致海珠的置换客，只能往周边区域新房市场外流，如番禺、荔湾在上一轮的行情里，就承接了不少海珠的外溢客户。

以楼市君的海珠朋友为例，有从东晓南老破小置换到番禺某新盘的，也有选择从海珠西搬到了荔湾广钢。

海珠航拍图广州楼市发布摄

海珠老破小，还值得入手吗？

老破小集中抛售、难以置换新房...这些是否就意味着海珠的老破小不能买？

楼市君认为，趁着行情抓紧出货，更多是市场调节行为，是否选择购买还需结合实际需求。

其一：抛售潮的同时也带来更多选择。

如海珠周成交最热门的晓港湾，近一个月新增挂牌达到42套。

小区位于海珠西商圈内，临近东晓南、石溪及南洲地铁站，周边还拥有新光百货、海珠新都荟广场、Hi City MALL等多个商业体，生活无忧。

对买家来说，优质小区抛售，可选择的范围也变多了，也更容易找到适合自己的房源。

截图来源：贝壳找房

其二：老破小给了刚需低成本入住海珠的机会。

据统计，2022年海珠新房成交均价达到了91091元/平，仅次于越秀，并且涨幅超过30%，位居全市第一。

但相对而言，海珠区最新二手成交均价仅为36391元/平，与新房存在极大的价差。

以同样70平户型来说，老破小仅需250万左右，而新房总价已经达到600多万，总价差超过350万。

因此，尽管说，老破小普遍存在环境不佳、居住体验差等问题，但可以与新房同样享受相似的教育、商业、医疗等配套，这也让老破小的“性价比”得以体现。

图源：广州中原研究发展部

其三：海珠仍有想象力，老破小也有可能被带飞。

不可否认的是，海珠作为中心区，发展潜力仍十分巨大。

在产业上，而随着海珠“一区一谷一圈”的经济格局、六个产业集聚区的逐渐落地，海珠的产业也将不断提升。

如琶洲试验区互联网集聚区，截至目前已有腾讯、阿里巴巴等3.4万家企业进驻。

而商业，更是海珠区经济发展的杀手锏。

根据广州培育国际消费中心和建设世界级旅游目的地的规划，广州塔-琶洲世界级商圈重要性不言而喻。

特别是月初广州塔广场项目正式曝光，更是看到了海珠发展商业的决心。

图源：广州塔

而困扰海珠发展多年的旧改难题，也将逐渐得到解决，如石溪村、康乐、鹭江等，今年以来的动作也十分频繁。

待旧改完成，城市界面将得到更新，海珠也将重获新生。

种种利好传递出来，海珠老破小必然也将受益。

康鹭片区拆违现场图源：广州海珠发布

因此，楼市君认为，在这样的行情下，购房者更需要做到的是保持理性。

不被市场裹挟，保持购房初心。

老破小是一剂良药或是毒药，还取决于对不对症。

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