7月二手住宅:二手成交“四连跌”,后市亟待政策礼包激活

2023年7月，据监控的数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为8096宗；

环比2023年6月同期（8292宗）环比下降2.4%，同比去年7月上涨6.6%。

月度成交量自3月份冲高过后出现连续下滑，月度成交量已连续4个月下滑，买家入市观望情绪未见好转。

价格方面，本月二手网签均价为28395元/㎡，环比上月下跌8.6%。

广州中原研究发展部认为，7月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）市场基本面未见改善，成交持续胶着。

目前购房买家对市场预期不高，持币观望情绪浓厚。加上经济仍处于疫后修复期，客户购买力略显不足，促使成交持续走弱，成交周期延长。

（2）新房的分流效应持续，中心区多个全新盘面世。

本月市区新盘供应力度不减，中心区越秀、荔湾、海珠等区域均有优质全新盘（东园公馆、西关都荟、江湾和樾等）入市，促使不少二手买家分流至新房市场。

（3）报价指数低位调整，市面上笋盘涌现。

受目前市场去化缓慢的影响，业主对后市信心不足，即使月底调控松绑信号密集释出，亦未能有效提振业主预期，7月份月度报价指数为26.4%。指数已连续5个月维持30%以下，不少优质盘源议价空间基本能达10%左右。

二、分区点评

越秀、黄埔成交表现亮眼，番禺成交再居榜首

各区成交情况来看，荔湾、白云、从化三区成交跌幅明显，本月分别成交673宗、794宗、314宗，环比分别下降10.7%、8.1%、9.8%。

另外，越秀、南沙、黄埔三区成交则表现亮眼，本月分别成交832宗、336宗、391宗，环比分别上涨5.9%、5.0%、6.3%。

特别指出的是，本月番禺共成交1150宗，超越海珠（1129宗）稳居各区榜首。

1、天河区：月末松绑信号释出，珠江新城板块看房量增加

2023年7月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为885宗，环比下降6.5%。

而二手住宅网签均价为52412元/㎡。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河各板块成交均有不同程度下滑。

其中，成交活跃板块主要以东圃、天河公园为主。其中，天河公园板块活跃楼盘华景新城成交均价为59070元/平。

据调研了解，月末从高层到地方，各级政府均吹风将积极支持房地产行业发展信号释出后，珠江新城交投氛围出现明显好转，不少原本处于持币观望陆续出来看房，片区中海花城湾、保利心语花园等优质标杆项目看房量明显增加。

在这样的背景下，在盘源看房量回暖后，部分业主报价信心明显增强，议价空间略有收窄。总体来看，珠江新城的市场需求仍在，购买力较强。

但客户因市场走低担心高位站岗而搁置入市计划。因此，若后市广州政策调控松绑力度较大，且能够降低改善、置换买家的置业成本，或有效刺激买家入市，激活片区活力。

2、越秀区：北京路板块散盘成交向好

2023年7月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为832宗，环比上涨5.9%。而二手住宅网签均价为39959元/㎡。

目前区域成交支撑板块主要以东风东、北京路板块为主。板块7月成交均价分别为86648元/㎡、33148元/㎡。

其中，东风东板块活跃楼盘为东山雅筑，成交均价分别为93377元/㎡。

另外，需要指出的是，本月北京路板块为本月越秀区成交相对活跃的板块，主要由于本月板块释放较多散盘盘源，客户可选择性较多，加上散盘因价格较为低洼，面积较小，总价相对较低，受到不少客户的青睐，比如德政中路散盘、中山四路撒盘等。

据广州中原研究发展部监测， 2023年7月，北京路板块的散盘中原成交均价为24000-31000元/㎡左右，套均总价仅在200-280万，成交散盘多为一房、两房，小部分三房，成交的客户主要为80后，以及少部分90后。

3、海珠区：新港西、海珠西相对活跃

7月份，海珠区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1129宗，环比上月微升0.5%，二手住宅网签均价为36661元/㎡。

根据中原成交大数据显示，本月海珠区新港西板块成交活跃度相对较高，其成交均价为45978元/㎡。而本月新港西板块成交最为活跃楼盘为双子星城，其成交均价为41510元/㎡。

根据中原成交大数据显示，本月海珠区海珠西板块相对于其它板块而言更为活跃，为海珠区二手成交主力贡献板块之一。

板块需求活跃度相对较高主要有两方面原因：

一方面，板块优质小区云集、生活配套成熟，交通网络发达，为改善、置换买家的重点青睐板块，上门客数量处区域内的高位水平；

另一方面，目前板块二手业主议价空间相对较大，以光大花园为例，部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右，大概在30万元以上，而置业客户遇到合适价格会快速入市，但特别指出的是，由于近期光大片区全新盘江湾和樾推售，且价格不高，直接导致不少光大客户分流至新房市场。

4、荔湾区：中山八路板块成交僵持

2023年7月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为673宗，环比下降10.7%，而二手住宅网签均价为31379元/㎡。

根据中原成交数据显示，本月荔湾区康王路板块市场成交较为活跃，其成交较为活跃的楼盘主要以散盘盘源为主，比如周门街散盘、长寿路散盘等，本月二手成交均价为30182元/㎡、为19997元/㎡。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月中山八路板块成交僵持情况相对严重，客户购买周期基本拉长至2个月或以上，客户多为旧客为主，新增客户明显有所减少。

目前中山八路板块业主心态仍相对较强，大幅下调放盘价的不多，仅部分急需资金回笼及“卖一买一”的业主急需换房才明显下调放盘价，促使客户接受意愿偏低。

5、白云区：机场路成交回落，刚需买家购房欲望不高

2023年7月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为794宗，环比下降8.1%。而二手住宅网签均价为26198元/㎡。

据监测发现，本月白云区白云大道、罗冲围板块成交相对活跃。在罗冲围板块中，富力桃园成交最为活跃，本月中原成交价均为37073元/㎡。

板块楼盘入市门槛低，且配套相对成熟，对于刚需、首改买家有较强的吸引力。

此外，根据广州中原研究发展部调研了解到，本月机场路板块客户观望态度并未减缓，上门看房客亦有明显减少，本月整体的带看量仅在7-8位/周左右。

但据悉，目前业主实际并没出现普遍的大幅度降价出售现象。除个别急卖业主外，机场路板块房源议价空间基本在3-5%左右。

现时，板块成交主要以低总价的楼梯楼盘源为主，其“明星盘”云宵楼需求相对活跃，其成交均价为27469元/平，套均总价仅200万元左右，成交客户多以90后为主。

6、番禺区：洛溪需求活跃，华南成交表现疲软

2023年7月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1150宗，环比下降0.1%。而二手住宅网签均价为25012元/㎡。

本月番禺区的钟村板块、洛溪板块成交较为活跃，其中值得一提的是，近期番禺区的洛溪板块受到不少客户追捧，尤其是刚需客户群。

7月，钟村板块成交均价在26087元/平，其主力贡献楼盘以珠江花园为主，本月成交均价为26456元/平，属于刚需购房客的优质选择项目。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月华南板块整体成交表现低迷，购房买家入市热情不高。

广州中原研究发展部认为，华南板块成交热度不高主要原因：

一、目前置换、改善买家都在“等风来”，按照目前政策调控风向来看，预计支持置换改善需求释出的调控可能性较大。

因此，不少买家在等调控出台后再决定入市计划；

二、前段时间华南市场土拍不断，新房供应充足。龙湖、华润的优质全新盘项目亦将在近两月入市，不少二手买家转移至新房市场。

三、预测：市场亟待调控利好刺激，二手成交有望重回至9000宗以上水平

7月，二手楼市交投环境未见好转，买家入市热情偏低，成交周期明显延长。

同时，业主报价信心不足，议价空间增大，目前市面上涌现了不少优质笋盘。

但是，值得一提的是，近期利好信号密集释放，楼市政策面持续向好，后市调控“松绑”可能性较大。

因此，广州中原研究发展部预计，若后市调控利好出台刺激，有望修复客户入市信心，加快刚需、改善需求释出，月度成交量或有望重回9000套以上水平。

而价格方面，二手住宅网签均价会持续维稳。