琶洲南TOD又加推，最高15万/平，贵吗？

注意！琶洲南TOD，即将加推！楼市君收到最新消息，琶洲南TOD即将上新5#和7#，带来三款爆款户型，其中就包括了建面约140平的断货王！买家纷纷表示，又到了拼手速的时候了。不过，市场上也有另一种声音：15万/平的单价，到底贵不贵？

｜琶洲南TOD配套实拍先说结论。作为广州市场上少有的具有自主定价权的项目，15万/平的琶洲南TOD，垄断了广州最稀缺的资源，依然拥有无限成长空间。

新一轮置换潮

珠城业主出手狙击

什么是自主定价权？

举个例子，前阵子茅台宣布涨价，将53%vol的贵州茅台酒价格上调了20%。

但即便如此，市场上的飞天茅台依然供不应求。

其背后的原因，正是因为其庞大的需求、不可替代的优质产品以及年产量仅5万多吨的稀缺性，茅台酒在相当大的范围内，都可以自由定价。

同样的逻辑，放在琶洲南TOD上，也同样成立。

｜与珠江新城对望的琶洲｜广州楼市发布摄

在高端买家看来，依靠不可替代的核心地段，琶洲南TOD不仅拥有着庞大的需求，更是全新迭代的产品、珠江新城为数不多的接棒者！

最明显的一个事实是，珠江新城的高端买家们，正在大举买入琶洲南TOD！

以最近一年为例，珠江新城二手挂牌量猛增，房价最高的东区挂牌套数上涨了29%！

｜技术生成

与此同时，珠江新城的二手交易，却并不火热。

在今年2月份创下成交高峰后，珠城二手的热度一度难以为继，在政策最密集的9月份，也仅成交了69套，仅为高峰期的一半。

｜技术生成

而琶洲南TOD客户群中，占比最大的一部分便是珠江新城业主。

换句话说，高端买家正在加速出手珠江新城资产，将目标瞄准了琶洲南TOD！

｜琶洲南TOD效果图

这也导致了，从2023年到现在，广州每卖出10套3000万以上的豪宅，近6套来自琶洲南TOD。

这种恐怖的统治力，在广州豪宅历史上还是第一次出现。

｜技术生成

“抄底”琶洲

底层逻辑是什么？

在楼市君看来，珠城顶豪业主冲着琶洲南TOD而来，间接透露出不少置换逻辑。

毕竟，他们见证了珠江新城的辉煌，也收获过时代发展的红利。

但随着珠江新城开发进入尾声、绝大部分产品已经跟不上时代前进的步伐。

在他们看来，想要实现资产的保值增值，就必须找到广州下一个发展核心和价值标杆。

而一江之隔的琶洲处在上升期，无疑正处于最佳“抄底”时机。

｜一江两岸CBD夜景| 广州楼市发布 摄当然，这里所说的“抄底”，不是简单停留在房价层面。它更长远的考虑，应该概括为两点∶一是“地段抄底”，二是“产品抄底”。

先看地段层面，比起珠江新城，年轻的琶洲更有后劲，更是极少能买入豪宅圈层的机会。

从时间节点上对比，现在琶洲的发展，很像十年多前的珠江新城。

当时CBD建设，刚好开始步入“投产”期。好比现在的琶洲，也是多数地标写字楼完工，产业和经济效益持续井喷。

｜琶洲夜景｜广州楼市发布摄

截止目前，琶洲已引入腾讯、阿里巴巴、小米等大批科技巨头、独角兽聚集。

近100家企业总部，超300家高新技术企业，约3.5万家企业，总营收超4000亿。

当初的规划，正以肉眼可见的速度加快兑现。

｜琶洲高楼林立｜广州楼市发布摄

但琶洲经济实力在不断增长，留给后来者的机会却越来越少。

这里已明确提出严禁商业房地产开发，直接限制了未来供应，“入场门票”远远少于珠江新城。

｜琶洲CBD夜景｜广州楼市发布摄

再看产品层面，现在的琶洲，其实已经与珠江新城形成了明显“代差”。

在这个产品无限内卷的时代，珠城很多十几年前的设计已已经明显过时。甚至，很多项目落后新一代豪宅“两到三个版本”。

之所以用代差、版本这些词形容，其实是为了提醒大家，这种产品差距不仅体现在户型设计，还包括居住理念、服务、圈层等等维度。

｜琶洲西区总部大厦

就拿琶洲南TOD来说，作为珠金琶唯一的TOD项目，此前在广州豪宅史上从未有过，也刷新了广州顶豪的想象力。

它在琶洲的地位，就像十几年前汇悦台、凯旋新世界之于珠江新城，各个方面都是超前和领先。

这种级别的项目，即便再过十年二十年，也依旧能保持领先。

现在买入，恰恰体现出“产品抄底”真正的含义。

琶洲南TOD

引领广州豪宅下一个十年

捋清楚“抄底”琶洲的逻辑，对琶洲南TOD的热销就更好理解了。很简单的一个事实，无论是现在还是未来，琶洲南TOD都是你能在琶洲买到的最好资产。

珠城庞大的置换群体、琶洲新晋的互联网新贵、海珠滨江西的改善客户...这些都是琶洲南TOD的稳定客群。

再加上产品的独特性和稀缺性，这三者都让琶洲南TOD有相当大的自主定价空间。

绝版城市地段 ，天际线的最佳观赏地

豪宅买家的购买逻辑很简单——“缺什么，就买什么”。像珠江新城，最核心的就那么几个项目。如果要买3000万以上的那批资产，基本只能在侨鑫汇悦台、凯旋新世界、颐德公馆等少数几个里面选择。对于严禁商业地产开发的琶洲而言，这个选择范围就更小了。如下图所示，除去虚线圈出来的范围，琶洲核心区真正能进行商业开发的地已经所剩无几了。你说对地段有极强需求的这批人，除了琶洲南TOD，还有什么可以选？

｜技术生成另一方面，琶洲南TOD不只是纯粹的CBD资产，更是广州地标的最佳观赏地以及城市天际线的参与者。从项目上空望去，近距离欣赏琶洲西区、小蛮腰、珠江新城构成的壮丽城市景观。这种景观，在整个广州都没有同款。

｜琶洲南TOD景观

CBD里的大城，产城融合的开发模式

如果你关注珠江新城，你会发现一个事实：CBD里无大盘！哪怕是顶豪侨鑫汇悦台，也不过只有几栋楼。为什么会这样？最直接的原因便是：CBD寸土寸金，大盘开发对开发商的要求极高。因而，像琶洲南TOD这般，在CBD的核心地段中，拥有约72万方体量的大盘，十分罕见！

｜琶洲南TOD阶段性效果图根据规划，琶洲南TOD由南北两个地块构成，并且围绕住宅开展了总部办公、购物中心、高端公寓、花园式独栋办公、居住配套等多种复合形态，最终形成了一个产城融合的大城！这种开发模式，相当于将整个CBD微缩进一个小区，把原先CBD物业的单一形态，向多维方向发展。南地块的总部办公等产业及配套设施，将作为在琶洲核心区开发饱和之后的一轮产业承接，为琶洲数智经济的再发展、再腾飞注入新的活力。而北地块的国际滨水住区，又给业主带来CBD的花园大城的高端享受。正是因为这样的开发模式，琶洲南TOD这座复合的产城融合大城，可以不受外部条件限制地发挥出最大价值！

｜琶洲南TOD阶段性效果图

再加上TOD和公园物业的开发优势，珠江新城那些“老古董们”，拿什么比？

这种优越性，让它无论是流速、价格上涨速度，都跑得比普通房子要快。

比如今年上半年，琶洲南TOD直接登顶全国第一，网签金额累计超113亿元。如此断层领先，完全看不到任何对手。

｜技术生成可以说，一个豪宅的新门派、新势力，正在琶洲南TOD诞生。在相当长的时间内，琶洲南TOD都能代表琶洲地段价值和产品价值的集大成者，也代表了广州塔尖人群购买力的新旗帜。

极致打磨

焕新人居新高度

熟知琶洲南TOD的买家，自然也深知琶洲南TOD的产品。如果用一句话概括，那便是十年都不会过时的极致产品力。

在琶洲南TOD即将全新加推5#、7#上，你依然能够看到越秀对塔尖生活的打磨。

｜楼栋示意图

从位置上看，这是琶洲南TOD位置最好的楼栋之二。

内观园林、外望CBD的多重景观，同时也靠近高线公园和南地块，环境舒适，居住纯粹。

而主推的建面约140-220㎡平户型，也是少有的爆款户型。

以5#为例，独有的约220平四房户型，把两梯两户的门槛从265平降到了220平。

并且，在产品设计中，也融入了更多人居洞察。

双主套、超大观景阳台，阔绰客餐厅...多个细节，舒适度大大提高，展现出了“豪宅血统”。

而7#分别还有三个户型，建面约140-220平也在突破人居想象力。

其中建面约140平是琶洲南TOD最热销的户型之一，每次加推都几乎秒光。

在楼市君看来，无论是地段还是产品，琶洲南TOD都是具备开创性的。

一方面，它打破了过去CBD物业单一的发展模式，以建面约72万方的大城，打开了豪宅的全新时代。

另一方面，它体现出了一种敢为人先的产品突破能力，赋予了产品极强的情绪价值。

这种具备自主定价权的项目，注定代表着广州人居新形态，未来十年都难有对手。

作为年底最后一波加推，琶洲南TOD5#和7#的入市，再一次考验起买家的手速！

别犹豫，相信琶洲南TOD就对了。