时隔两年，金沙洲再出宅地。12月29日开拍在即的金沙地块距离珠江西航道距离不足100米，江景资源十分丰富。
追溯上次片区土拍，是以华润在2021年以4.2万/㎡楼面价拿下的“皇冠”地块，而本次地块各项条件均不逊色于上届地王，会是哪家开发商拿到这块香饽饽？我们拭目以待。
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小研君认为，在信心比黄金更重要的时期，金沙洲地块能够进入取消“限地价”后的供地名单足以表明地块优质及市场对板块的认可度。
现时，金沙洲正处于“闷声发大财”阶段，片区沿岸产业建设、交通基建铺排提速。板块含金量几何，本篇小研君将为大家聚焦解读。
01.
路通则财通
金沙洲交通基建提速
1、基建提速，广佛大桥即将落成
为摆脱“堵城”称号，近年来金沙洲交通网络建设明显提速，官方投入力度加大。
其中，广佛大桥（一期）已顺利合拢，进入最后冲刺期，预计2024年即可建成通车，明年金沙洲将迎来双跨江大桥时代。
届时，广佛大桥可有效分流金沙洲大桥过江车流量，经大坦沙岛快速到达荔湾、越秀等中心区，缓解金沙洲大桥交通拥堵问题，打通片区的“任督二脉”。
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图片来源：羊城派
另外，碧江大桥、如意大桥东桥同样迎来新进展。比如，碧江大桥已开始进入招标阶段，大桥为主线全长约0.75km的双向六车道，规划将西接环镇北路，东接广州黄石路，连接起珠江西航道两岸。
而如意大桥东桥也开工在即，广州市交通运输局将督促加快如意大桥东桥的建设工作。该桥将横跨大坦沙南部与黄沙大道相接，落成后会进一步强化“金沙洲-大坦沙-荔湾老城区”之间的串联互通。
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小研君认为，金沙洲目前路桥建设正在提速，5条跨江大桥正处于前期工作或在建中，片区交通将不再是短板，日后将有效缓解居民通行压力，大幅缩短与市区的通勤时间，打破“堵局”。
加上房价优势，金沙洲有望成为中心区购房客户的重要外溢片区，未来片区楼市崛起是可预见的。
2、双地铁加持，片区价值爆发更具底气
通勤出行，地铁仍是首选。而片区地铁轨道同样完善，广州地铁6、12号线组成“X”交通网络，打通了金沙洲与广州重要板块的联系，能够覆盖多个核心区的购房者，是片区楼市升值的保证。
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6号线以浔峰岗站起始到香雪站，贯穿了白云、荔湾、越秀、天河、黄埔5个主要城区，并且有多个换乘站可选，可快速来往珠江新城、白云新城等核心商务区。
另外，目前12号线正紧密施工中，预计将于2024年建成并正式投入使用，该线路将串联起金沙洲、白云中心城区、越秀、海珠和番禺等
02.
金沙洲发展已是势不可挡，外围有高端产业落地做板块发展承托，引导高素质人才流入。目前，华为广州研发中心（一期）建设已全部封顶，明年9月将投入运营。未来片区将打造成具有国际水平的高科技示范区和高端人才聚集平台。珠江西岸将借势华为的“金字招牌”筑巢引凤，推动新能源产业、工业互联网、5G产业等企业进入，撬动数字经济的大蛋糕，摆脱产业低端标签。华为研发中心落地对于金沙洲楼市无疑是重磅核弹，能够重塑整个板块预期和价值。首先板块是华为及上下游就业员工置业的首选。其次华为到来，政府必定为其度身定做最好的配套，未来配套将持续升级。同时，相对于广州科学城、智慧城等科研产业板块，金沙洲始终处于楼价洼地，楼市可塑性强，市场升值潜力大。另外，按照东莞松山湖经验，华为的进驻将吸引多家大咖企业布局，带动楼价飙涨，现时松山湖的房价6万+已经是常态。未来金沙洲板块楼市有望迎来“松山湖效应”，价格出现逆周期上扬。金沙洲板块经过近20年的大开发，居住成熟度完全不输天河、越秀等核心区，已蜕变成一座宜居的生活大城。片区商业配套齐全，聚集如永旺梦乐城、广百百货、金沙汇等多所大型商场，生活所需能够就近解决。特别指出的是，金沙洲教育资源尤其突出，片区坐落如广附实验学校、广大附中、金广实验学校等多所名校。其中，金广实验学校更是家长心中教育的“白月光”，中考成绩已屡次登顶全广榜首。2018-2023年中考成绩平均分，蝉联广州第一，超8成的学生能考入广州重点高中。另外，板块居住环境亦有点不太“白云”。片区城市面貌优越，除四面环水外，岛内坐拥超百万方城市绿地资源，环境绿化率高。与老城区形成鲜明对比，对于改善买家而言为理想的居住选择。对比各区活跃楼盘不难看出，金沙洲楼市“注水量”偏低，价格水分较少。在全市楼价下行阶段，金沙洲楼盘依然保持较强的抗跌能力，成交价格表现稳定。若日后配套逐步兑现后，片区将迎来一波价值提升，楼市潜力可期。现时，金沙洲二手均价基本保持3.5-4.2万/元平左右，楼梯楼房源均价则在2.2-2.6万/元。其中，片区活跃楼盘主要以保利西子湾、御金沙为主，成交流速基本稳居板块前列。另外，目前片区价格同样“内卷”，不少急售业主通过“以价换成交”的方式出售房源，不少楼盘让利幅度超50万以上。因此，目前属于购房空窗期，改善置换买家抄底入市的好时机。比如御金沙一102平的南向笋盘，由于业主急售，因而以385万元低价挂牌出售物业，出售价格低于市场价近百万。（可与小研君咨询）新房方面，金沙洲目前在售一手项目主要为：华润金沙瑞府、越秀·天悦金沙。越秀·天悦金沙作为金沙洲“流量网红盘”，配套学校纳入白云广附教育集团，深受购房买家所青睐，全年成交量稳居区域第六位。项目产品以“刚改”定位为主，在售建面约95-160㎡的3/4房产品，其均价在3.6-4万元/平左右。越秀·天悦金沙打造的“一廊三轴”园林景观，东侧北侧双湖环绕，背山望水，形成了多维度的自然景观，居住舒适度好。加上超高性价比的户型设计，基本实现双阳台及南北对流设计，因而是不少刚需改善置业优选。华润金沙瑞府作为金沙洲地王项目，产品以“品改”定位，容积率仅1.8，打造叠院、小高层、低层洋房等多种户型产品，其均价在5万元/平左右。平层大概在700-950万，叠院则在950-1450万的区间。“瑞府”系列作为华润招牌高端改善产品，其项目打造十分用心。金沙瑞府更是建设成一个真正意义上长在山湖间的城央奢宅，撬动极致的品质居住享受。
广州中原研究发展部2023-12-28 17:05:48来自北京市
